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ニッセイ基礎研究所の不動産投資レポートで東京オフィス市場の二極化が鮮明

投稿日:2013年02月07日 09:39

カテゴリー:不動産投資,統計,オフィス,賃貸マンション

ニッセイ基礎研究所が、不動産投資レポート「不動産クォータリー・レビュー2012年第4四半期」を発表した。

経済動向と住宅市場

これによると、2012 年第4四半期の日本国内の景気は、海外経済減速の影響や日中関係の悪化などで引き続き弱い動きとなっているが、政権交代後の円安、株高に大幅な金融緩和や緊急経済対策への期待から、足元では先行きに楽観的な見方も広がりつつあることがわかった。

住宅・地価動向

第4四半期の新設住宅着工戸数や中古マンション成約件数は前年比で増加傾向にあるが、首都圏マンションの新規発売戸数は 4 ヶ月連続減少。

全国平均でみると地価は依然として下落傾向だが、大都市では上昇や横ばいの地点が増加するなど底値圏にあり、2013 年 1 月 1 日時点の地価公示では上昇地点の増加すると見込んでいる。

不動産サブセクターの動向

東京オフィス市場では二極化

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東京オフィス市場では、都心 3 区の大規模ビル賃料の下落傾向が続く一方、A クラスビルの賃料は前年同期比で大幅に上昇し、市場の二極化が鮮明になっている。

森ビルの『2012年東京23区オフィスニーズに関する調査』によると、東日本大震災以降、企業における BCP(事業継続計画)や電力コスト削減への関心が強まる中、防災・省エネ性能に優れた新築大型ビルの需要が高いことがわかった。よって、設備仕様が古く耐震性にも劣るビルの空室解消や賃料上昇の可能性は低いと考えられる。

賃貸マンションの改善は時間がかかる

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底打ちの兆しがみられた東京都区部のマンション賃料では、第 4 四半期はいずれのタイプも弱い動きとなった。一方で、大阪の賃料は上昇傾向を強めている。

外国人や富裕層を主な顧客とする東京都心部の高級賃貸マンションの賃料はやや上昇したものの空室率も上昇した。外国人需要の縮小傾向が続く一方、不動産会社による新規供給圧力があるため、市況の本格的な改善にはしばらく時間がかかると分析している。

商業施設・ホテル・物流施設

ホテルの客室稼働率は、日中関係悪化の影響があったものの、震災後の落ち込みの反動に格安航空会社(LCC)の新規就航などが追い風となり、前年比 34.6%の増加と高い水準で推移している。

大型物流施設は需給の逼迫が続き、首都圏を中心に多数の開発計画が進んでいる。

東証 REIT 指数

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約半年ぶりに 1,000 ポイントの大台を回復した東証 REIT 指数は、その後も堅調に推移し、12 月末には
震災前の水準を回復し、第4四半期の上昇率は 9.1%、2012 年累計では過去最高の 33.6%となった。

私募ファンド市場も堅調に推移しており、昨年末からの円安、株高や景気回復期待の高まりなどを背景
に、不動産投資市況は実体経済に先行して改善が続くと分析している。

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