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札幌10棟目、無事に決済できました。

キーワード:不動産投資,札幌,決済,戸建,築古,リフォーム,雨漏り,仲介業者,管理会社

投稿者:ひろ*

2018年12月01日 08:31

無事に決済できました。札幌10棟目となるボロ戸建。漢の現金決済です。

まずは無事にことが済んで良かったです。



物件の紹介から購入まで3週間。先方の抵当権設定を外す作業があったからだと

思われますが、現金決済にしてはちょっと時間がかかったなあと思います。3週間。

そして、これほど実感がない決済も今までになかったと思います。



物件取得まで詳細な道のりは過去ブログをご参照ください。

第一話:出会いからノールックまで

第二話:指値交渉完了

第三話:現地入りして諸々

第四話:机上での準備



物件自体は、かつて別の物件で管理をしてくださっていた方が転職され、その転職先で

「また一緒に仕事をしたいので案件持ってきました」と提供してくださいました。

札幌市内で200万なら高くはないというか、むしろ安いと思っていましたが、

「150万まで指値OKそうです」と言われて、若干前のめりになった自分がいます。



しかし、現地を見てきてもらうと雨漏りが現在進行形で発生しているようでした。

そうなると、補修のためのお金は確保したいですね。指せるだけ指してみようかな。

あまり物件に対して執着のある売主さんではなさそうだし。そんなことを思って

100万で指値しますと伝え、義母に100万の買付を書いて送るよう依頼しました。

そして義母から送られてきた買付に「100円」と書いてあるのを見て噴き出す、と。

(さすがに100円は通りませんでした)



結果として130万まで指値が通りました。24坪ちょっとの土地がついて130万なら

坪5.3万ちょっとで土地を購入できたことになります。札幌市内なので、この辺なら

坪20万~30万くらいで取引されるはず。この段階で含み益は取れていると思います。

まあ、実際は駐車場の取れない奥まった場所という難点がありますし、戸建用地としては

ちょっと小さいので、市場でそこまで高く売れるとは思いませんが。売れるのだとしたら

私ではなく業者さんが買っていると思います。



そして昨日、買主不在の状態で決済が粛々と行われました。私は普通に仕事をしており、

会議中で全く意識できていませんでしたが、昼休みに携帯を見ると、メッセージで

「決済は無事に完了しました」という連絡が届いておりました。ありがたいことです。

でも本当に「あ、そうか、今日決済だった」みたいな感じでした(汗)

義母と仲介業者さんがある程度対応してくれていたからだと思います。



札幌で戸建を購入するのは初めてです。戸建は賃料が取れない割に修繕費が大きいという

印象があり、割安感が強いものでないと手が出せないと思っていたのが、ここまで戸建を

購入しなかった理由です。でも今回の戸建なら、最悪全部直したとしても、12%くらいの

利回りは取れそうだなと思ったので、購入に踏み切りました。



場所的には地下鉄の駅徒歩圏ではないのがやや気になるものの、決して悪くないエリアと

思います。学校も近いので、イメージとしては車を持っていない生活保護の母子家庭が

ターゲットになるだろうと考えます。そして戸建なので長期入居で進められるかな、と。



まず着手すべきは、残置物の撤去です。撤去させてみないとリフォームをどこまでやれば

いいのかもよくわからない、といった状況です。さっさと片付けないと。でも結構な量の

残置物なので、やっぱり30万くらいは処理にかかるんだろうなあと思います。

そしてリフォームと雨漏りを止める外壁の補修(煙突をつぶせば何とかなる説ありですが

それがダメなら全体やらないとダメでしょうね)が必要になります。



春先までかけてじっくりと体制を整えて、そこから賃貸を開始する感じかな?

何にしても、管理会社さんと相談です。



これで今年は6棟購入になりました。よく考えたら昨年も6棟購入していますので

(ボロすぎてリノベにお金がかかりすぎるから、そのまま売った案件がありました)

記録更新ではなくタイ記録です。今年はまだあと1棟、借地の戸建を融資審査中ですので

これが通れば今度こそ記録更新のはずです。ほんとどうでもいい話ですが、せっかくだし

更新したいなあと思う今日この頃。



空室コレクターになってしまっていますが、満室目指して頑張ります。