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簡易宿泊所やリフォームなど色々な方と色々な討議を重ねる。

札幌出張2日目。民泊・簡易宿泊所関連の話題と、既存の札幌6棟目と札幌9棟目の

リフォームの方針について意見を交わしてきました。



朝一番で関東→札幌の大家会の札幌遠征でお世話になった業者さんをご訪問。

昨今の融資情勢や当方で購入している物件情報など、いろいろとお話をしました。

前回は会の幹事だったこともあり、あまりゆっくりとお話ができなかったものですから

今回様々な方向で話ができて良かったと思います。あと、私が購入している物件の目線も

業者さんにご理解いただいたと思われるので、今後良い感じの情報が入ってくる・・・

かも!?



次は、札幌8棟目を4部屋民泊として借りてくださっている不動産業者さんと合流して

ランチミーティングを決行。超・行列している洋食屋さんを諦めて、レアのハンバーグを

食べられるお店で情報交換会をしました。



民泊をやるにあたり、消防の指摘に適合させる必要がありますが、そこについては現在

こちらでご紹介した札幌8棟目管理会社さんと懇意にしている防災業者さんと組んで

適合にできるように消防からの対応依頼の見積を取っているところとのことです。

消防立ち合いの元、やるべきことが明確になり、それに対応すべく動いているなら

良かったです。



いろいろ話をしていくうちに、立地が良くてずっと気になっているけど価格が高くて

手が出せずにいる全空アパートの話になりました。業者さん、それを聞いたら身を

乗り出してきて「全空なら簡易宿泊所で行けるんじゃないでしょうか」「立地が良いので

民泊もしくは簡易宿泊所で回せるような気がします」「購入されるなら管理しますから」

と怒涛の勢い。そ、そんなに!?



でもずっと気になっていた物件なので、もし収益化の目処が立つなら是非取り組みたい。

そう思った私は、早速元付業者さんに連絡を取り、鍵を入手して内覧する手筈を

整えることにしました。



元付会社さんまで鍵を取りに行き、現地へゴー。元付業者さんも建物謄本を持っておらず

(家屋番号がわからず取れていないとのこと)部屋の広さもわかりません。水廻りの

状態も、リフォームがどのくらいかかるかを把握するために必要です。いろいろ調べて

概算の売上想定金額を作っていただかなくては。



現地に到着して、さあいざ建物の中へ・・・

不動産投資.ME

え!?

建物の入口が封鎖されている!!



これには内覧に来た一同呆然。そして笑いが。いや、なんでそこそんなんなってるの!?

面白すぎてちょっと何が起こっているのかわかりません。元付業者さんに確認したところ

その事実は把握しておらず「浮浪者対策でオーナーさんがつけたのかも・・・」と。

いやはや、ちょっと驚きました。業者さんも「長年不動産屋をやってるけど、こんな

ケースは初めてだ」と失笑。



建物をくまなく回ってみたところ、なぜか窓の鍵が開いているお部屋がありました。

手を伸ばして室内写真を撮影して、とりあえず部屋の広さは推定。まあこの情報だけで

一旦は検討するしかないですね。帰ったら資料作成に入ってみようと思います。

でも簡易宿泊所って検査済証がないとコンバージョンが大変らしいと聞いてます。

この物件そんなのないだろうし現実的には厳しいのかなあ。



ここで業者さんとお別れ。元付の業者さんに戻り、鍵を返しつつ建物が封鎖されていた

話をしたり、3D写真で遊んだり(仕事中に付き合わせてしまいすみません)した後、

札幌6棟目と札幌9棟目の管理会社さんにピックアップして貰って現場へゴー。



札幌6棟目は現場で見積の項目とそれに対応してどこをどう工事するか確認。

やりたいことで漏れていることがあったので、追加して貰いました。

全体的には特に問題もなく、こちらの意思と管理会社さんの作業内容がうまく

すりあったのではないかと思います。



続いて、札幌8棟目に移動。

費用対効果なども考えながらどうするか管理担当の方と一緒に検討をしました。

部屋をつなぐリフォームをして家賃を高くするか、初期費用を抑えて家賃を下げて

貸すか。方向性を決める日です。



現場を見ながら、部屋をつないで広くして貸すとなると、桝風呂のままじゃ入居は

決まらないのではないか、というごもっともな意見が飛び出し、お風呂の交換も

含めて間取りをちゃんと整えたら、けっこうな金額がかかるなあと。それに見合った

家賃が取れるのかというと、非常に微妙でした。



仮に100万かけたとして、そこで上がる家賃ってそんなに多くありません。

全力で家賃を下げてそのまま貸した場合と比較すると、その賃料差は12000円。

14.4万のプラスに対して100万かけると、表面利回り14.4%で回収までに

7年近くかかることになります。なんか微妙です。



そうなると家賃を下げるだけ下げて貸してしまうか?そうすると、満室時の返済比率は

元々の51.3%に対して、56.4%まで増えます。でも10年返済の元金均等で

一番返済が高い時期に対してこの数字なら、まあ許容範囲と言えるかなとも思います。



お金かけるのもしんどいし、このまま安くして貸しちゃってもいいかなあ。

そんな気持ちになりました。



管理会社さんの事務所に戻り、社長とそんな話をしたところ「お風呂変えないで

ドアだけつけて繋ぐ形にしてはどうですか?」と。キッチンも二つあるままにして

トイレとお風呂も2つずつで貸すと割り切ってしまう、という案です。ドアをつける

だけなら10万もあればできるし、試してみてダメでもそこまで痛くない金額では

ないかという案でした。



たぶん、この案でも家賃は若干上がります。そして広さがあるので、安くすれば

確かに借り手はいるのかもしれません。うーん、それも一つの案として考える?

もう一度管理担当さんと相談してみようと思います。



その後、管理会社さんと懇親会で、帰ってきたのは夜中の1時半でした。

連日肝臓や胃を酷使している気がしますが、あと1日なので頑張ります!