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こちらの要望を満たした札幌6棟目の見積が完成。

キーワード:不動産投資,札幌,見積,洋室,リフォーム,塗装,建具,管理会社,担当

投稿者:ひろ*

2018年11月19日 07:23

札幌6棟目のリフォーム、ようやっとお見積が出てきました。過去2つの部屋より

少し高いお値段になってしまいましたが、それが妥当かは現地で確認予定です。



相変わらず空室率が高く、やっと埋まり始めたと思ったら違う物件を購入してしまい

また空室率が高くなる、を繰り返している私。ただ、リフォームすべき部屋については

だいぶ片付けることができました。現時点で未リフォームで残っているのは札幌6棟目の

退去部屋、札幌9棟目の空室、東京10棟目の住設追加&デザイン加工のみです。

(今度購入予定の札幌10棟目(仮)が増えたら、そこも追加ですけどね)



上記のうち、札幌6棟目と札幌9棟目は今週木曜からの札幌出張の中で現地確認をして

方向性を管理担当の方と詰めようとしています。札幌6棟目は見積と対比を取りながら

ここをやる、これはやらない、など決める作業をイメージしており、札幌9棟目は

間取り変更や部屋をつなぐなどの荒療治も含め、どこをどれだけやるかという観点で

管理会社さんと相談してくる予定です。



それに先立ち、ようやく管理会社さんから札幌6棟目のリフォームのお見積が来ました。

前に届いた見積は、項目を見ているとやはり和室→洋室への変更が反映されているように

見えず、確認したところその内容は網羅されていませんでした。今回「届きました」と

申しているのは、その分を追加した見積となります。



和室→洋室を1部屋だけ行った場合は、10万強くらいの追加費用となりました。

まあこんなもんでしょう。高くはないと思います。こちらの管理会社さんは、内装見積を

けっこう安くしてくれるので、ありがたいです。



前回リフォームした時と、今回のリフォームで、管理担当の方が変わっていますので

内容についてきちんと連携できているのかという不安は多少ありましたが、見積上では

その辺は問題なさそうに見えました。木部を白に全塗装する、という項目もありました。

前回けっこういい感じになったので、白で塗装するのは今回もやろうと思っています。

ただ、押入の襖の張り替えとかは見た感じ明確には書いてなかったので、要確認です。

(押入の「クロス貼り」はあったけど、これはたぶん内部にクロスってことでしょう)



金額で大きいのは「浴室ドア交換」です。見積書には「閉まりが悪く調整ができない」と

書かれていました。この物件、幸いなことにバランス釜ではなくユニットバスなのです。

年式の古さ(S53年築)の割にはモダンな設備だったんだろうと予想されます。

このおかげで浴室自体の交換は免れたものの、ドアの交換だけでも6万かかります。



昔持っていた東京1棟目でも、入居者様から浴室ドアの交換を希望されたことが

ありました。その時はサイズがあわず特注で作っていただき、5~6万だった記憶が

うっすらとあります。まあそう考えると仕方ないのかなと思います。



この部屋のリフォームが終われば、4部屋中3部屋は私の指示した仕様にすることが

できたことになります。購入した時点で2部屋あった空室を全てリフォーム済みとし、

今回は滞納訴訟を行って退去いただいた元オーナーさんのお部屋のリフォームの手配が

完了します。これで、今後大きくお金がかかる予定は1部屋だけになりました。

この物件は入居してしまえば動きが少ない良い物件なので、まずしっかりと年内に

リフォームを終わらせ、繁忙期に紹介できるよう努めたいと思います。



先日購入した札幌9棟目を除けば、札幌の空室はこのお部屋だけ。

これから色々考えなくてはならない部屋は今後しっかり考えるとして、比較的簡単に

埋められそうな部屋はサクサクと埋めてしまいたいと思います。