収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造最上階人気エリア学生需要有注目の物件10%超住環境充実2路線2駅

ペット共生型賃貸住宅は募集図面にも力を入れる必要あり。

キーワード:不動産投資,東京,ペット,,撮影,モデル,マイソク,物件資料,募集図面

投稿者:ひろ*

2018年11月15日 06:30

賃貸用の募集図面(マイソク)は基本的に管理会社さんにお任せする主義ですが、

東京8棟目だけは自分でベースになるものを作っています。コンセプト型だから、です。



以前のブログで、コンセプト住宅であれば物件の募集図面にも力を入れた方が良い、

というお話を伺ったことを書きました。なるほど、それでは早速自分でもやってみようと

考えまして、管理会社さんにも自分で作ってみたい旨を伝えて了承いただきました。



札幌4棟目の初期くらいまでは、結構自分でマイソク作って持ち歩いていたものです。

当時の札幌1棟目~札幌3棟目の管理会社さんがExcelで作っており、私もその雛形を

貰って、自分でいろいろ工夫しながらマイソクを作っておりました。自分で言うのも

アレですが、そんなに出来は悪くなかったと思います。



今回、とにかく大きなくくりで助言をいただいていたのは、ペット共生型であることを

写真で一目でわかるようにすべき、というところでした。管理会社さんが作成された

図面は、賃貸物件のPRとしては良いものではあるものの、ペット可のリノベ物件という

イメージにしかならず、「多頭飼い」「コミュニティ」といった特色が伝わりにくい、

という問題がありました。



大量の募集資料を作らなくてはならない管理会社さんからしてみれば、そんな細かい話に

いちいち対応するのは厳しいと思います。であれば、ここは大家である私が対応するより

他に手はありません。



マイソクに掲載するペット写真。それこそフリー素材とかから持ってきても良いのですが

どうせやるならプロの方に物件も含めて撮影をいただく方が東京8棟目のPRとしては

よりベターであろうという判断をしました。ワンちゃんを飼っている女性の友人達に

声をかけてモデルになっていただき、これまた懇意にしているプロのカメラマンさんに

無理を言って日程調整をいただいてマイソク用写真の撮影を決行。モデルになってくれた

皆様には朝から時間拘束する代わりに日当とご飯を振る舞い、本人とワンちゃんが

一緒にいる写真も提供させていただきました。ただ時間拘束するだけじゃ申し訳ないと

思いますので、できる限りのことはしたつもりです。



で、その写真を使って募集図面の作成。今までは単にワンちゃんの足洗い場の写真が

写っている写真だったのを、飼主の方が実際にワンちゃんの足を洗っている写真に

差し替えることで、直感的にこれが何のための設備なのかを示しやすくなりました。

一番大きく目立つ箇所の写真には、女性数名とその飼い犬が、庭で談笑している写真を

配置しました。コミュニティ感を出すと共に、ペットを飼うことができる物件という

ことをPRできていると思います。



この件に関して様々な助言をしてくださっているPM工房社の久保田社長からは

「空き部屋がいっぱいあるうちに、各部屋の図面を変えて違った内容をPRすると良い」

という助言を受けていました。そこで、ある部屋は先ほど書いたようにコミュニティを

PRする写真にし、別の部屋は女性が2匹のワンちゃんと戯れている写真にすることで

ペット多頭飼いが可能な物件であることを直感的に伝える、などの工夫をしました。



正直、予定をギューギューに詰め込んでしまう私としては、これらのマイソク作成に

時間を費やすことがなかなかできず、完成がだいぶ遅くなってしまいましたが・・・



完成したものをPM工房社の久保田社長に見ていただいたところ、前より断然良くなった

という評価をいただきました。良かった!

ただ、まだまだ改善すべき点は多いというコメントもあわせていただきました。



例えば、ペット共生型というPRに関しては非常に強くなったものの、やはり不動産の

賃貸図面である以上、小さくてもいいから主要な設備の写真は必要であろう、と。

陽当たりの観点から間取り図に方角を入れた方がいいのではないか、コンセプト型は

元々その地域に住みたい人がターゲットではなく、その物件に住みたい人を集客する

という観点からも、地域情報が必要ではないか、など。



すごく勉強になるコメントで、大変ありがたいと思いました。決して妥協はせずに、

より良いものを作ってほしいという無償の愛を感じ、その姿勢に痛み入りました。

コンサル料もお支払いしていないのに、ここまでして貰っていいのだろうか、と。



ただ、その反面で「キビシー!」「そこまで作りこむ時間取れないよー!」と嘆く

怠け者な自分の気持ちもあったりしまして・・・(苦笑)



そこで考えました。ある程度のところまでは自分で作ったのだから、後のアレンジは

管理会社さんに任せてもいいのではないか、と。むしろ住宅設備の写真を入れたり

するのは管理会社さんの方が得意だと思います。私がコンセプトのPRにかじを取り

全力で振り切った図面を、ある程度不動産よりに戻して貰う作業と考えれば、私が

やるより管理会社さんにお願いした方が良いのかな、と。



サラリーマンの仕事でも、他人に仕事を振るのがあまり得意ではなく、つい自分で

抱え込んでしまい自滅気味になるきらいはあります。それと同じで、今回も自分で

抱え込み、いつになっても募集図面が出来上がらないというのでは本末転倒だなと。



久保田社長からも「管理会社さんに考えてもらってはどうか」という助言をいただいて

おりましたので、その方向で管理会社さんと調整しました。結果、管理会社さんにて

素案を作っていただけるという形になりました。



それからしばらくして、管理会社さんからこんな感じでどうかという素案が展開されて

きました。なるほど、私が掲載した写真のうち、設備の写真とみなしてもよいと

判断した写真を小さくして、それ以外の設備と一緒に配置したか・・・。納得です。

ただ、細かい修正を私の方で行ったバージョンではなく、最初に送ったバージョンに対し

修正をいただいていたので、新しいバージョンで対応を進めていただきたいということや

こういう修正をしているので他の部屋のマイソクにも横展開してほしい旨、伝えました。



それから1ヶ月以上経過。管理会社さんから音沙汰がないなあと思っていましたが、

多忙にかまけて放置してしまっていました。いつまでも放置はまずいということで、

先日メールで進捗状況を伺ったところ「対応したものをレインズに掲載しています」

「ご報告が滞っていたようで失礼しました」と。



あ、なんとなく勝手に最終版を見せていただいてからゴーサインと思ってましたが

現場ではスピード感重視で最初に指摘した箇所が直っていればOKと判断して掲載に

踏み切っていたのですね。ありがとうございます。



完成したマイソクを見せてくださいと管理会社さんに依頼をするとともに、PM工房社の

久保田社長にも完成していた旨の連絡をして、掲載されている募集図面がどんな具合か

見ていただきました。結果としては「良いのではないでしょうか」と。よかったー。



いつから掲載されていたか明確にはわかりませんが、先日2件の申込があったのも、

このマイソクの効果があったのかもしれません。



まだ稼働率は7部屋中3部屋と半分に満たないコンセプト型住宅。時間もだいぶかかって

おりますが「将来的には競争しないで入居して貰える待ち行列ができる物件にしたい」

という実験物件として、今後もコンセプトを維持したいと思います。まあでも、そうは

言っても「早期満室こそ王道」という観点から見れば、何を言い訳しても埋まってない

時点で負け組と言われたら返す言葉はありませんけどね~^^;

埋められるように頑張ります!