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都内のビルに正式に買付を入れてきました。

キーワード:不動産投資,東京,買付,仲介業者,ビル,リースバック,賃貸,家賃査定,指値

投稿者:ひろ*

2018年11月12日 08:12

現在、3物件ほど買付を入れています。今日はその中で、一番金額が大きい商業ビルの

案件について、概要と買付の状況を書きたいと思います。



スペック

S造、耐用年数若干残、事務所+オーナーズルーム、駅徒歩5分圏内の好立地、

一応ターミナル風味な駅、不整形地、利回り10%程度を予想、建物状態は良くない



現在はオーナーさんが全て自己使用をしております。身内の方の都合(お父様が

階段が辛くなってきたから)で、引越を検討しているということで売却に出している、

事務所は引き続き使いたいのでリースバックでお願いしたい、という案件です。



リースバックの条件として提示されている家賃と、オーナーズルームを貸した場合の

家賃を近隣相場から検討した金額を足すと、だいたい利回り10%程度になりました。

立地が良いので、10%なら決して悪くはないと思います。



リースバックの分の金額を全く見せずに、管理会社さんに家賃査定をして貰ったところ

リースバックの家賃とほぼ同じ査定結果となりました。不当に安いリースバックでは

ないようですので、このまま受け入れてOKですね。



オーナーさんが引き続き使うという話に関しては、若干懐疑的な目で見ておりました。

それだったらオーナーズルームを賃貸に出した方が良いのではないでしょうか?

売却するということはまとまったお金が欲しいからなのでは?なぜまとまったお金が

必要かは・・・資金繰り?ということまで(邪推かもしれませんが)考えると、

リースバックに頼らない家賃設定で考える必要があると思うわけです。



管理会社さんの査定をいただいたことで、最悪現オーナーのリースバックが終了しても

どうにかなりそうだということはわかったので、良かったです。



メインバンクさんも「前向きに取り組みたい」と仰っておりました。耐用年数超過の

木造でも20年融資をしてくれる素敵な金融機関さんなので、まだ耐用年数が残っている

この物件なら最低25年、あわよくば30年融資でお願いしますとぶちこみましたところ

ダメとは言われなかったので、キャッシュフローベースでもそこそこ数字は出そうです。



条件整っちゃったなあ。よし、真面目に取り組んじゃおう。



というわけで、仲介業者さんに前向きに取り組みたいと言う話をしたところ、お会いして

打ち合わせできませんかと持ち掛けられました。おあつらえ向きに(?)土日は諸々の

作業日に充てていたので、土曜日の午前で打ち合わせを設定し、お邪魔してきました。



某大手仲介業者さんで、担当の方はメールの感じからすると結構仕事はできそう。

その感覚はお会いしてからも同じでした。きっちりまとめてくれるような気がします。



リースバックの条件を聞いたり、現地調査をして気になっていた点(報告を受けている

越境と違う形で越境していないか)に明確にご回答をいただいたり、図面の写しを

いただいたり、売主さんは引越まで時間がかかるから引渡の時期をある程度融通を

きかせてほしい等の要望を伺ったり、前回ローン特約流れしているので売主さんが

慎重になっているから、金融機関様の内諾が出た時に書面がほしいと要望を受けたり、

一般媒介なので他社から横やりが入る可能性があることは理解してほしいと言われたり。

先方は私を一番手としてみてくれていることがよく伝わってきました。



そして金額の話です。電話で会話した際に、建物の状態があまり良くないので指値を

入れたい旨の話はしておりました。売主さんが聞いてくれるかはわかりませんが、と

言われましたが、300万値引いてくださいという形で指値を入れてきました。

根拠は・・・「ローン特約流れ前の売出価格がその値段だったから」です。

友人がこの物件に目をつけていて、最初の売出価格は300万安かったよと教えて

くれたから、その値段でまずはぶつけようということにしました。



仲介業者さんにも「前に売り出していた時の値段で」と伝えちゃいました。

ちょっとプレッシャーをかけられるかな、という思惑で(笑)

先方は「ご存じだったんですね」と言いながら、値段が上がった経緯を話して

くださいました。ローン特約流れした時に、他社さんから買い上がりをされて

それに防ぐために買主さんにも買いあがって貰った、そこから売却価格自体も

上がっている、ということでした。



一般媒介というところがちょっと不安ではありますが、少なくとも今回話を持ち込んだ

元付さんからは、きっちり一番手として扱って貰えそうです。融資をまとめるために

週末の事務作業の内訳を少し変更して、本件に関する事業計画書の作成を優先しました。

完成したものをメールでメインバンクさんに送りましたので、今日あたり電話で軽く

打ち合わせをして、話を進めていきたいと思います。


うまいこと買えるといいんだけど。