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札幌のボロ戸建ノールック買付するまでの軌跡。

キーワード:不動産投資,札幌,戸建,買付,ノールック,雨漏り,仲介業者,残置物,プロパンガス

投稿者:ひろ*

2018年11月11日 09:44

昨日の予告通り、ノールック買付のお話などさせていただきます。

今回は・・・札幌のボロ戸建てだー!



現在、都内で戸建とビルの2件の買付を入れている私。ビルは最悪満額でもOKですし、

戸建はたぶんある程度納得のいくところで決着しそうだと思いますので、もしうまく

運んでくれれば、良い感じで年末を迎えられるのではないかと期待しております。

ただ、ビルの方は売主様の都合もあり、恐らく年明けの引き渡しになりそうですけど。



ただでさえサラリーマンのお仕事が今結構大変な感じなのに、これ以上仕事を増やして

どうするんだとツッコミを入れられそうですが、仕事増やしちゃいました。

増えると辛いので、ノールックにしておきました(良い子は絶対に真似しないように)。



事の始まりはLINEでした。かつてお付き合いしていた管理会社さんに勤めていて

退職した方から「転職しました」と名刺の画像が送られてきまして「また是非一緒に

仕事をしたいです」と、たまに物件情報を送ってくれるようになりました。



土地勘はないしあまり良い印象がない札幌以外の某市の築浅木造物件(利回りは

高かったけど、たぶん入居率がそんなに高くならないだろうなと思って指値とか

探っていたら、他から買付が入ってしまいました)とか、札幌市内のS造物件とか

(これは今時融資をどこでつけていいかわからないので見送り)、物件情報が割と

ちょいちょいと出てきていました。微妙に気になるけど是非買いたいというところに

至らない、みたいな感じの内容が多かったのです。



そんな彼が出してきた次なる物件は、マイソクすらまだ作られておりませんでした。

LINEでグーグルマップの写真と場所、地番と土地の坪数と昭和55年築という

情報だけが入ってきました。こういうスピード感の情報っていいですよね。情報を

整形してから出すか、整形する前にとにかく早く見て貰おうとするかのどちらが良いかと

問われれば、後者の方がいいなと思います。



いろいろと情報を掘り出していくと、旗竿の戸建で残置物モリモリ、修繕等特に

行っていない模様、近隣は似たような戸建が並んでいて、隣地ももしかしたら

売りに出るかもしれない、間取りは3LDK、駐車場はたぶん取れない、お風呂は

残念ながらバランス釜、プロパンガス物件、というあたりがわかりました。



場所的にはアパート用地だとちょっと辛い地域ですが、戸建用地として考えれば

決して悪くない場所です。そう思ったものの、札幌のボロ戸建事情には明るくないため

大家さん仲間の方に住所と間取りでちょっと聞いてみたら、その場所なら生活保護とかの

車がない人を狙えば埋まるんじゃないかとのこと。持ち込んできた不動産屋さんも

同様の見解でしたので、恐らくニーズはあるとみて良いでしょう。



写真を見る限り、内装は昭和の戸建って感じです。お金のかかる住宅設備系は

キッチンは多少古いけど磨けば何とかなりそう、トイレも洋式だからとりあえずOK、

お風呂だけがバランス釜なので問題あり、と判断。プロパンなので、プロパン屋さんを

切り替える際に交渉すればお風呂は提供して貰えるだろうと思うので、全体で見れば

お金はそんなにかからないと考えられます。壁紙とかだけで済ませたいですね。

家賃そんなに多く取れるわけじゃないし。



家賃の想定ができたので、表面利回りを計算すると・・・30これ%となりました。

ただ、家賃が安いので修繕費がかさむと経費負けする案件なので、これで満足しては

いけないと思います。取得コストは安くしておくに越したことはない。



指値どのくらいまで行けるか確認したところ、25%オフまではいけそうとのこと。

これで表面利回り40%です。これだったら申し分ないなと判断しましたので、

買付を入れますと宣言。仙台法人の方が減価償却があると嬉しいので、そちらで

買うことにしました。



翌日、買付証明書の雛形が送られてきたので、義母に依頼して書いてもらおうと

思ったところに、紹介してくれた仲介業者さんから「電話ください」とメッセージ。

サラリーマンの仕事が終わった後電話しました。



「現地見に行きましたが、雨漏りしてます」



ナ、ナンダッテーΩ ΩΩ



たまたま札幌の天気があまり良くなくて雨が降っていたそうです。その時に確認しに

行ったところ、雨漏りを発見したとのこと。今まさに雨漏りで、過去の雨漏りでは

ないわけですよ。そんなに大量ではないようですが・・・。



これは指値だな(ニヤリ)



その事実を仲介業者さんに伝えた上で、元々のお値段の半額で指値した買付を送信。

(義母が書いた買付から「万」が抜けてて大爆笑したのはここだけの話です)

まあ多少しくじってもどうとでもなる金額です。ノールックでぶちこみました。

この金額で買えれば、現場見なくても失敗することはないでしょう。



現在、その指値に対して、30%オフの価格でどうかというカウンターオファーが

来ているので、40%オフで頼むと押し戻して貰っています。まあどちらにしても、

最低で30%オフまで通るなら悪くないですね。



もし購入できれば、今年は1棟売って6棟購入したことになります。

売却:札幌3棟目

購入:東京9棟目、東京10棟目、千葉1棟目、札幌8棟目、札幌9棟目、今回の戸建

去年が2棟売って5棟購入だから、購入に関しては自己最高記録を更新できそうです。

更新したからなんだと言われても、特に何もないですが・・・^^;


※ノールック買付は秘伝の奥義なので、良い子は絶対に真似しないようお願いします