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ノールックボロ戸建、指値がある程度受け入れられる。

キーワード:不動産投資,札幌,戸建,築古,外壁,修繕,土地,坪単価,売却

投稿者:ひろ*

2018年11月13日 07:16

ノールック買付で挑んだ札幌のボロ戸建、一応価格交渉が成立しました。

希望価格より若干高くなりましたが、まあやむなしでしょう。



先日ノールック買付を入れたと書いた札幌市内のボロ戸建。まあノールックだと言っても

信頼できる業者さんに現地を見に行って貰い、信頼できる仲介業者さんや大家さん仲間に

ある程度家賃相場や需要の話を聞いた上で、更に第三者の方に現地を見てきていただいて

買付を入れているので、ちゃんと現地調査はしたと捉えても良いと自分では考えてます。



スペック的には、3LDKのP無し戸建、昭和50年代築といったところです。

土地24坪、建物18坪。最寄駅はJR線ですが、徒歩20分弱となりますので

バス便を使うのが現実的ではないかと思います。家賃的には5万がいいところでしょう。



買付を入れた後、札幌7棟目の管理会社さんの管理担当さんから連絡をいただきました。

外壁の修繕にいかほどかかりそうかを見ていただきたい、という依頼をしたためです。

この物件の管理は、この案件を持ち込んできた仲介業者さんに依頼するつもりなので、

本来札幌7棟目の管理会社さんは関係ないのですが、極力利害関係のない方にも一度

見ていただこうと思い、無理を言ってお願いした次第です。今度お礼しないと・・・。



で、その感想としては・・・



・状態は悪い

・塗膜は現状ブヨブヨなので、一回はがして下地を左官処理した上で再塗装を想定

・足場をかけ、下地、塗装、窓周りコーキング打ち直し、三角屋根のトタン掴み直しで

 200万程度見ておけばいいと思う

・現状雨漏りしているなら、部分的な修繕だけだといたちごっこになるから全部ちゃんと

 修繕した方が良い



なるほど。個人的には何とかだましだましで小出しに修繕したかったのですが、

それはちょっと難しそうですね。



まあもうぶっちゃけて言えば、この戸建は130万で指値が通りました。

元のお値段は200万ですので、35%オフということになります。

本体130万+外壁200万+内装100万(残置物処理も含め)+諸経費20万で

合計450万くらいが仕上がりと予想します。

固定資産税を加味して、実質利回り13%程度と予想します。

20%くらい欲しかったけど、仕方ないか。



別な方式として、前面戸建を買って広い土地にして売却するという方法も現在検討して

おります。この物件自体は私道の奥に位置しており、道路付けが良いとは言い難いです。

しかし、前面の戸建を購入することで、土地が50坪程度となり、接道が良くなります。

この状態の方が価値は高いと思いますので、前面戸建が買えるならそのルートで現金化を

試みるのも良いだろうと考えます。



前面の戸建はどうやら所有者様がお亡くなりになっているようで、仲介業者さんが親族を

現在探しているところだそうです。何となくですが、前面戸建も購入可能な気がします。



で、もし本当にそのルートを取るなら、下手したら買うだけ買って修繕せずに放置すると

いう手もあるかもしれません。建物にお金をかけるのも得策じゃないし、下手に貸して

退去してくれないとなったら、売るに売れないというオチになりかねません。



最終的にどの方法を採用するかは、前面戸建の状況次第ですね。どちらにしても札幌は

雪が降り始める時期なので、冬のうちに残置物は片付けておいて、春になってから

前面戸建も購入できそうであれば修繕しないで土地として売却、購入できなさそうなら

戸建をちゃんと直して賃貸、みたいなルートになると思います。



売買時の坪単価が恐らく15万~20万程度の地域なのですが、今回買付が通った物件は

坪単価5.2万で購入することになります。前面戸建(25坪を想定)を相場の坪単価

20万で購入したとしても、25坪×20万=500万。今回の買値130万を足すと

630万になります。他方、坪20万で売却できれば1000万になるので、税金や

諸経費を考慮しても利益は出るでしょう。



上記のような内容になると、宅建業者ではないのにそこまでやっちゃっていいのかという

感じもするので、基本的には賃貸で考えていますが・・・建物の程度次第では、土地での

出口を取るということも考えなくてはならないと思います。



あれこれと妄想を書きましたが、条件が多少悪い土地(古家付)を割安で購入して、

賃貸でも売却でもどちらの出口も取れるようにしておく。決して悪くない話と思います。

金額が小さいので利益の幅も小さいですが、その分大きな失敗もないでしょう。

それにほら、買いたい欲求を満たせるし(笑)



現金購入なので、たぶん月内決済になると思います。準備しないとねー。