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東京10棟目のバリューアップを企画する。

東京10棟目の3階のお部屋だけ、SOHO的に使えるようなリフォームを行うことに

したので、昨日はその下見を各業者さんにしていただきました。



東京10棟目はかなり癖がある建物です。今の用途は倉庫にしかできない状態です。

それでも路面に面した1階だけはすぐに賃貸がついちゃったんだからすごいよね。

路面のテナントの偉大さを感じます。もっと高く募集すればよかったよ。



で、2階と3階は引きが悪いだろうと思われるため、一番客付が厳しそうな3階を

少し面白い感じに手を入れようと思った次第です。そこで、いつも工事をお願いしている

施工業者さんと、先日内覧会でDIYの延長で内装をデザインリフォームする仕事を

受けている方に、東京10棟目の1部屋だけバリューアップしたいと相談しまして、

わざわざ現地に来ていただいた次第です。ありがとうございます。



デザインリフォームの方に関しては、以前お友達の大家さんの施工現場を拝見して

こりゃー面白い!と思ったので、今回の現場で是非お願いしようと思った次第です。

いろいろ厳しい物件なので、差別化要素は大事だなと思ったわけです。

不動産投資.ME

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↑見学させていただいた部屋の写真↑

まず、東京10棟目がどれだけ濃いかを以下に列挙します。



狭すぎるから内階段が作れず、外に螺旋階段で上り下りする形。

そしてドアは通常よりも小さいサイズ。螺旋階段側に開けないので内開き。

しかもドアが小さいので家具類どうやって入れたらいいか悩む。

パッと見た感じ、水道もガスもどこにあるのかちっともわからない。

部屋が正方形ではなく微妙に台形で、入口側が狭くなっている。

石膏ボードや断熱材なんてなく、たぶんいきなり外壁だと思われる。

室内をいろいろ見ていると、たまに何か落ちてくる(サビだと思います)。

中途半端に塗装してある。

不動産投資.ME

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とまあ、いろいろとアレな物件なんです。はい。

家の近所で、なんとなく面白そうだなと思ったというくらいで、勢いで買っちゃった

案件なので、ある程度難点は割り切っているつもりですが、普通に見たら「それを

一体どうするつもりなの?」とツッコまれること請け合いの案件です。


今回、施工業者さんに見ていただき、いろいろと教えていただき勉強になりました。

水道は全部屋メーターが分かれているようであること、水道管は外から見ていけば

どこにつながっているか判断できること、ガスはどうやらプロパンみたいだということ、

錆びている鉄骨の螺旋階段の修繕をするなら足場をかける必要があること、エアコンを

配置するなら屋上と1階に室外機を置く形が良いだろうということ、などなど。


管理会社さんに水道は各戸に配管ありますかと聞かれ、重要事項説明書上ではあると

書いてあるよとしか答えられなかったのですが、次は自信をもって答えられそうです。

もっと建築の知識つけないとダメだなあ。。。


お部屋に関しては、石膏ボードを入れると部屋が狭くなるし、今回はデザインリフォーム

入れるわけだかr、あえてこのままにして塗装で対応した方がいいのではないか、

という意見をいただきましたので、そのまま採用することに。また、一応シャワーを

入れてSOHO仕様とすることを考えていたのですが、狭すぎてシャワーユニットを

入れると取り回しが厳しくないか(入れること自体は可能だけど)、というご指摘を

いただいたため、ここは再検討しようと思っております。お住まいになれる仕様で

考えていますが、銭湯前提でもいいかなあ。


打ち合わせの結果、極力足場を掛けないように工事をするが、水道管を室内に出すために

もしかしたら足場が必要かもしれないそうなので、どうしても足場必須になるようなら

螺旋階段も含め一通り対応する方針に決まりました。大規模修繕もどこかで必要になる

物件ですので、足場が必要になったら一気にやってしまおうと思います。かけずに

済むならもう何年か先送りします^^;


内装については、トイレとミニキッチンだけ設置し、あとはデザインリフォームに

委ねる方針としました。どうデザインするかは今回細かくは決めませんでしたので、

住設が入る前後で改めて案を伺おうと思います。元々の物件が割と味がある仕様なので

この味を活かした形で工事していただくことになるのかなと想像しています。


風呂無しアパートと同じくらいの家賃で、けっこうデザインが尖った物件を使えるなら

スタートアップの個人事業主さんとかがSOHO的に使うには良いと思うんですよね。

需要はあると思うので、うまく客付できるようにやりたいところです。


あと、壁面に物件の館名を書いてもらうことにしました。これも楽しみです。


別件の工事をお願いしている関係上、工事開始は来年になると思いますが・・・

尖ったお部屋に楽しい方が入居してくださいますように。