収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造最上階人気エリア学生需要有注目の物件10%超住環境充実2路線2駅

ちゃんとルックして改めて買付を入れる。

キーワード:借地契約,承諾料,買付,戸建,借地権,東京,不動産投資,指値,リフォーム,買取

投稿者:ひろ*

2018年11月03日 08:01

昨日は出社前の朝一番で借地の戸建を内見して、改めて買付を入れてきました。

今回はノールックじゃないよ!(威張って言うことではない)



前回報告したノールック買付案件、さすがにその金額じゃ厳しいと言われましたので、

もう少し金額を上げて検討できるかを考えました。



今回の案件は借地権ですので、(賃料収入-借地料)÷購入金額が10%を超えないと

旨みがありません。そしてこれは、融資が20年引ける前提での数字なので、借地の

契約が現況を継続するのではダメで、新規巻きなおしが必須となります。



また、リフォーム等で余計なお金がかからないことも前提にする必要があります。

初期のリフォーム代がかかってしまうと、結果として購入金額が増えることになり、

美味しい案件とは言えなくなるためです。



前回ノールックで買付を入れた際の金額は、リフォームがかからない、もしくは

かかっても最低限というところを意識しました。これが通らず増額を要求されると、

じゃあリフォームは本当に何もしなくていいのか?というところを確認する必要が

出てくるわけです。



というわけで、増額可能か判断するために現地を見に行く、ということになります。

ノールックではなく、ここでルック。むしろモアルック(?)。



というわけで、業者さんに内見の依頼をしましたが、なかなか双方のタイミングが

あわずに、ようやく昨日内見してくることができました。



今回の案件は業者さんの買取再販ものなので、リフォームはきちんとやってある、

ということは一尾いう理解しています。なので、まあ見に行って追加で何かやる必要が

あるかどうかという観点でチェックすればいいのかなと思っていました。

ていうか、リフォーム前の案件の方が好みなんですけどねー(笑)



そして昨日、物件視察へ。狭い前面道路を抜けていくと、その物件が見えてきました。

そこまで古い印象はなさそう。でも外壁は今すぐじゃないにせよ、どこかでやらないと

まずいだろうなと思われる粉の吹き具合。



中は一通りリフォームされており、お金のかかるお風呂やキッチンがやり直されていて

そこそこ悪くない感じでした。トイレが無駄に2つあったりするので、やっぱりこれは

リフォームする前の素材の状態で買い取って、ニコイチアパートに転用したかった。



お金のかかるサッシも一部新品になっていたし、窓も一通りチェックしたけど

開きが悪いところはありませんでした。悪くなさそうです。

ベランダがちょっとお粗末な感じだったことくらいでしょうか。



内見に同行いただいた業者さんと話をしたところ、借地は新規20年とのこと。

明確に確認はしていないけど、一般的なところで承諾料は売主様持ちと考えられます。

未登記の増築部分があるようですので、銀行さんにその部分の登記を要求されるかもと

伝え、費用負担については応相談ですねと言う形にしました。



これならすぐ賃貸に出せるので、リフォーム分を考慮して保全していた部分のお金も

購入代金に含めてもいいだろうと判断。少し増額した金額で買付を入れました。

多少押し戻される可能性もありますが、その時は増築の登記費用などの面で便宜を

図ってもらうことにしてもいいかと思います。あとは指値を通すために特約無しに

してもいいよということを伝えました。メインバンクさんに案件を持ち込みたいから

今回の買付を入れている、だから融資特約は金融機関さん向けに必要、でも別に

現金でも買えるから、という流れのハッタリです(笑)



業者さんにどのくらい投資してるのか聞かれたので、だいたいこのくらいですと実績を

お話して、東京だと普段はリフォーム前のボロを買い取って再生しているということを

伝えました。今回の業者さん、他にも癖のある物件を抱えていそうな気がしたので、

何か出てきたらいいなという下心も当然あります。



業者さん、やや考えた後「再建築不可でも買いますか?」と。もちろん買いますと

伝えたところ「弊社でリフォームしようか迷っている案件がありまして」と。

ああもう全然検討しますんで、よろしければ資料くださいと伝えておきました。

よし、なんとなくそういうニオイがしたのでカマかけてみたけど正解だった。



今回の買付がどうなるかはわかりませんが、面白い業者さん(免許番号1だけど)を

見つけたかもしれません。今回のがどうあれ、引き続きコンタクトを取ろうと思います。