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また軽いノリでノールック買付入れてみたよ(真似しないでください)。

キーワード:不動産投資,東京,買付,借地権,戸建,融資,地主,お寺,交渉

投稿者:ひろ*

2018年10月26日 08:05

そんなに気持ちが盛り上がる物件ではないものの、お手頃な戸建を見つけたので

ただいま指値交渉を行っております。



いつものように新着メールを眺めていると、東京都内某所の借地の戸建の情報が

流れてきているのに気が付きました。なんとなく高くはなさそうな印象を受けたので

詳細を見ると・・・あー、やっぱり借地なのね。再建築不可か借地だろうと思った。



借地って安いですよね。借地料を払わないといけないというのも理由の一つですが、

銀行融資が難しいと言うのも大きな理由であると思います。銀行さんとしては、

地主さんという不確定要素が増えることを嫌うのだろうなと想像します。私自身も

東京8棟目で少々めんどくさいことがあったので、積極的に借地を検討するのは

止めようと思ってしまっていました。再建築不可の方がまだ気楽な感じがします。



今回見つけた借地物件、写真を見る限りでは内部が既にリフォームしてありました。

価格もお手頃。とはいえ、家賃相場があまりわからない地域です。全くわからないという

ことではないのですが、まああまり把握していない地域であることは間違いないです。

15年以上前に、その地域に賃貸住宅を借りて住んでいたことはあるので、その当時の

家賃と比較することはできますが、もうだいぶ前なので相場も変わっていることと

思われます。そういう意味ではあてになりません。



とりあえず資料を貰おうということで、詳細資料を請求しました。

1階が大きくて2階が小さい間取り。うーん、これだと戸建→アパートへの転用は

難しい案件です。面積に差が出すぎて、狭い方が競争力のない部屋になってしまう。

戸建として貸すのが無難と見ました。



謄本を見ると、業者さんが買取再販をかけているようです。毎月地代を払っていることを

考えると、早めに回転させて次の案件に行きたいだろうと予想します。指値交渉は

多少聞いてくれそうな印象を持ちました。



リフォームは内装について通り一遍やってあるようです。部屋の写真を見る限り、

綺麗になっていることはわかりました。すぐに客付できるだろうと思われます。

外装は手を入れていないということなのですが、写真を見る限り状態は決して

悪くなさそうだなと感じました。



借地の場合、銀行融資を使おうと考える時に確認しなくてはならないことがあります。

地主さんが承諾書に押印してくれるかどうか、です。金融機関さんは「金融機関に

断りなく借地契約を解除しない」など、建物の担保保全に必要な覚書を地主さんと

取り交わさないと融資をすることができません。建物だけの権利って弱いんですよ。

地代を3ヶ月対応したら、借地権はその効力を失ってしまうわけですから。



で、この承諾書に押印してくれない地主さんも結構多いようです。押印しないとなると

金融機関さんとしては融資をすることができない、という結論になります。



この点確認したところ、今回の地主さんは押印してくれるということでした。

情報を入手した時点で、メインバンクさんには借地の戸建は検討可能か確認しており

検討可能だと言う回答を得ております。それであれば、価格が折り合うなら検討しても

良いかと思います。



ちなみに、今回の地主さんもお寺さんでした。

東京1棟目、東京3棟目(一部)、東京8棟目と3件の借地物件を保有しておりますが

いずれもお寺さんが地主さんをしています。たまたまとはいえ、お寺さん地主率の

高いことで・・・。



気になるところとしては、道路の幅が狭いところでしょうか。私道に接道しておりますが

途中が妙に狭いんです。再建築可能となっているようなので、セットバック前提で

位置指定道路になっているのかな?と思われます。ここ、そういえば業者さんに確認して

なかったので、後で確認しよう。



さて、そんな感じで検討して、買付を入れることにしました。

現地は見ておりません。ノールック買付です!(良い子は絶対に真似しないこと)



戸建なので多少しくじってもたかが知れているし、内装リフォーム済みで業者さんの

買取再販ということなら、業者さんは瑕疵を問われないようある程度きちんと直して

販売しているだろうというところもあります。買取再販って結構責任重大ですから。



そして数日後。



「難しいかと思われます。金額を上げていただけないでしょうか?」



ダメか―!でもこの回答だと、もうちょっと価格を上げれば通りそうな気もします。

とはいえ、ここで勢いで動いちゃいけないです。もう一度家賃相場を見直したり、

リフォーム済みの状況を確認したりする必要があります。ノールックで動けたのは

その価格ならリフォームがダメでもやり直せばいいと判断できたから。買付額を

上げる以上は、費用が掛からないことを確認しなくてはなりません。



とりあえず、管理会社さんに資料を送って、家賃査定をして貰うことにしました。

あわせて、内覧できる日を調整しようと思っていますが、時間取れるかなあ・・・

会社に行く前にささっと済ませるか。それしかないな。



交渉の行方は次回に続く。

※明日は書きませんよ!結果が出てからね。