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一気に2部屋申込受領!東京8棟目、いよいよ目覚めたか?

キーワード:申込,東京,不動産投資,管理会社,定期借家契約,,ペット,入居申込

投稿者:ひろ*

2018年10月25日 06:53

長らく沈黙を保っていた東京8棟目がいよいよここで動き始めたようです。

お申込が入りました。しかも2部屋も。うおー、やっとだぞー!



なかなか結果が出せずにいた東京8棟目。ペット共生型コミュニティ住宅として

ペット多頭飼いOKを前面に押し出して募集し始めてから半年が経過しましたが、

その間にいただいたお申込は1件のみ。しかもその1件も法人契約で事務所利用という

こちらの思惑とは全然違う形でのお申込でした。



強気な家賃設定(近隣相場より1万円ほど上)にしているため、普通の方のご入居は

まずないだろうと考えます。ペット(特にワンちゃんをイメージ)を多頭飼いしていて

ペットの飼主同士でコミュニケーションが取れる住宅。そんなところに魅力を感じて

くださる方がいればいいなと思い、今回のコンセプト型賃貸住宅を考えた次第です。



コンセプトなんかにしないで不通に貸せばいいという意見もあるだろうと思います。

しかし、普通の賃貸住宅なんて今後どんどんレッドオーシャン化が進むことでしょう。

そういうものばかり量産するのではなく、コンセプトが尖った物件で、逆に待ち行列が

できるようなものを作りたい。そんな思惑があり、コンセプト型の物件に挑戦しました。



正直なところ、ペット多頭飼いできる物件自体がそう多くないというところもあるので、

もっと簡単に埋まると思っていました。でも、反響が成約に結び付かなかったり、

そもそも反響を貰っても思惑と違う方(例えばペットを飼っていない母子家庭とか)で

あったりで、思わぬ苦戦をしました。



その後、旧知の間柄であるPM工房社の久保田社長からいろいろと助言をいただき、

マイソクの改良などに取り組んだ結果、徐々に狙っていた客層からの内見が入るように

なってきました。しかし、それでも成約には至らず。この人に入ってほしいなあと思える

タイプの方が内見に来たこともありましたが、サッシの開閉がスムーズではないとか

隣の敷地の樹木が気になるとか、そういう理由でNGになってしまいました。



その後も、現地でメジャーをもって測りまくっていた内見者の方や、猫8匹といった

問い合わせなんかもあったようですが、いずれも成約とならず。苦戦していました。



そこまで苦戦するなら、一般賃貸に変更する?などといった考えも頭をよぎりましたが

せっかくの挑戦なんだし、本当にやれるだけのことをやって、それでもダメだったら

諦めるということでいいのではないか、ローンが払えないとかそういうレベルの話では

ないのだから、と考え、コンセプト型のまま条件を変えずに募集を継続しています。



先日、前述のPM工房社の久保田社長とたまたまお会いする機会があったのですが、

「1部屋だけ家賃を下げて反響の差を見る」「広告料を上げてみる」などといった形で

反響の差を見てみてはどうか、という助言をいただきました。なるほど、それは確かに

空室が多い今だからこそできる作戦であり、家賃のボリュームゾーンを探るのには

有効だなと思った次第です。また、こちらで考えていた「ペットに強みを持つ賃貸の

仲介業者さんに絞って営業する」という動きについて相談し、やってみたら効果が

あるのではないか、というディスカッションをさせていただきました。



また、さらなるマイソクの改良を管理会社さんに進めていただいております。

こちらで「こうしたい」という思いがあり、それを実現できるマイソクにできないかと

管理会社さんに振っております。本当は自分でやればいいのですが、手が回らないため

分担して貰うしかないか、と。こちらは一度草稿が上がってきたのですが、バージョンが

若干古いもので対応してしまっていたので、最新のこちらをベースにお願いしますと

依頼しなおしました。その後音沙汰がなくなってしまったので、こっちもどうなったか

状況確認をしなくては・・・。



いろいろと動きたいことがあったものの、新規物件の購入とかサラリーマンの仕事とか

並行でやっていることが多すぎて、とても力を注げる状態ではありませんでした。

半ば放置状態になってしまっており、良くないなあと思いつつもその状態のままを

甘んじて受け入れていた、という感じです。



やらないとだなあ、とりあえず東京の既存の物件の空室がだいぶ落ち着いたので、

いい加減目を向けないと。会社をお休みして、ペットに強い賃貸の業者さんを回る

段取りをしないとと思い、管理会社さんにリストを作成いただきました。

あとは時間を作って回るだけ・・・というところで、事態が急に動き出しました。



数日前、管理会社さんから電話がありました。いろいろと抱えている案件の状況を

共有いただく中で「東京8棟目ですが、お申込をいただきました」との報告が!

しかもちゃんとワンちゃんを飼っているという方です。うおー、これは嬉しい。

内見なしでのお申込、理由は「ここしかなかったから」という消極的なものですが、

ある意味狙いが的中したと言ってもいいでしょう。



なんでも、地方から上京してくる方だということで、大型犬を1頭飼っているそうです。

大型犬・・・大丈夫なのかしら?一人暮らしでホイホイ飼える代物じゃないような印象が

あるのですが。そこがちょっと気になり、アドバイスをいただいている皆様に大型犬を

どう思うか聞いてみました。結果、大型犬の方が飼育に覚悟が必要なので、生半可な

気持ちでは飼っていないだろうし、小さい頃に躾をちゃんとしてあれば、静かにして

くれるだろうと思うので、心配ないのでは?という意見が大半でした。



そういうことであれば、事前の面談(と言っても遠方の方なので電話でになりますが)で

聞けるだけのことは聞いて、問題なさそうならご入居いただく方向で考えようかなと

思うに至った次第です。



ようやく2戸目の入居申込が入り、コミュニティを作ることができるようになったぞと

思った数日後。また管理会社さんから連絡がありました。

「別のお客様からもお申込もいただきました」

なんという連続攻撃。いや、普通にこれ嬉しいっす。ありがたい。ここまですごく苦戦を

続けていたので、一気に2部屋とか嬉しすぎて鼻血出そうです。



こちらのお申込も、同じく地方からの上京ということでした。内見なしで申込理由が

犬OKで入れるところがうちの物件だけだったから、ということでした。

なんか似たようなお申込が続きますね。今まで鳴かず飛ばずだったのに、どうした?

という感じです。でも入居率が向上するのは大変ありがたいので、助かります。



さて、ちょっとだけ気になるのが、両方とも法人契約であること。管理会社さんからは

片方のお客様からは定期借家契約がNGと言われる可能性があると連絡を受けています。



コミュニティを重視する賃貸物件と言う考え方なので、定期借家契約にしておかないと

コミュニティクラッシャーに対応できません。退去前提というよりは、ワンちゃんとの

共生住宅という観点から、トラブルメイカーと判断した際に速やかにご退去を願うため、

定期借家契約という形式をとっております。



普通借家契約にすると、万が一その方がトラブルメイカーだった時にどうにもならない、

という恐怖感があります。うーん、どうしたものか・・・。

まあでもまずは入居される人が増えないことには収益があがらないので、どうしても

ダメだということになったら受け入れざるを得ないんだろうな、と考えます。



いずれにせよ、この2件の申込が成立すれば、東京8棟目の稼働率は14%から43%に

改善します。この調子でガンガン入居が増えてほしいものです。ある程度人が増えたら

物件の庭で近所の人も巻き込んでバーベキューでもやってみたいなあ。楽しみです。

え、気が早い?そうかもしれませんね(笑)