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融資が締まった割には価格はさほど落ちていない現在のマーケット。

キーワード:物件相場,小ロット,下落圧力,金融庁,金融機関,東京,札幌,不動産投資,融資

投稿者:ひろ*

2018年10月23日 09:01

日々届く物件情報を見ていると、不動産マーケットがだいぶ変わってきた印象を

受けます。他の方のブログで既出の話題も多いですが、私が感じるところをまとめて

みました。



私の主戦場は札幌と東京です。他、仙台や富山、千葉などにも物件はありますが、

比較的注力できていて情報も入ってきやすいのは東京と札幌なので、その2拠点について

コメントしようと思います。



まず札幌です。



新築RCに関しては、そもそもあまり情報が入ってこなくなった印象があります。

入ってくる情報も、まだ利回り8%を下回っている感じがしますので、大きく崩れている

印象は今のところありません。とはいえ、じりじりと下落傾向になっている気はします。



スルガ銀行問題に端を発するエビデンスチェックの厳格化など、金融機関さん側も

姿勢を変えているところがあると思います。今後、新築RCへの融資は自己資金が

必要になり、これが価格の下落圧力になるものと想像しています。



築浅RCは、築5年~10年で利回り8%~8.5%くらいに下落した印象があります。

こちらも思ったほどは落ちていません。リーマンショックのようにドカンと落ちるのでは

なく、相変わらず強気の売主さんが強気の価格で出すも、サラリーマン大家さんが

買えなくなってなかなか買付が入らず、今後じりじりと値を下げるという状況に

なるのかな?と想像しています。



私も、銀行融資の目処が立つことを前提に、1億前後の新築RCがそこそこの場所で

利回り8%以上で出てくるなら、1棟購入したい気持ちはあります。ただ、まだそこに

至る物件は出てきていないですね。



木造築古系の中古物件は、そこまで大きく値段が変わっていないような気がします。

フルローンでの銀行融資が出づらくなり、小ロットの案件に自己資金を入れている

状況なのではないかと推測しています。とはいえ、そこそこ良い立地の耐用年数超過の

木造で13%とかは出てきているので、14%~15%くらいまで利回りが変われば

15年融資で回せるくらいになるので、いいかなあと思っています。



私の場合、どうしても遠隔地融資という形になるので、耐用年数超過のボロ木造を

15年引っ張って回すという形での融資が引きにくいです。かといって、新築RCは

自己資金が多額に必要となりますので、投資効率がいまいちです。出せないわけでは

ないですが、出したくない・・・^^;



札幌に関しては、札幌8棟目に融資してくださった金融機関さんで来年以降に

新築を検討する(今年はもう融資出しちゃったから待ってくださいと言われてる)、

築古は多少難があってもいいので高利回り案件に限り某政府系や、金利は高いけど

エリアが広い広域金融機関さんなどで検討をする、という形で進めようと思います。

築古高利回りがもっと増えるといいんだけど・・・。



次に東京です。



新築~築浅の相場観は正直よくわかりません(汗)

東京で土地から新築とか考えようと思ったことがないというのが正直なところです。

だから土地の探し方もよくわからないし、アンテナも張れておりません。

まず、金融機関さんに自分の与信を把握するところからかなあ・・・。

何億まで取引できるのかよくわからないので。



私が東京で購入しているのは、耐用年数超過のボロ物件ばかりです。

リノベして綺麗にして貸し出す、という戦略です。



最近感じるのは、リノベ素材となる物件が逆に高騰している気がする、ということ。

札幌のところでも書きましたが、自己資金を入れられない大家さんが小ロットの案件に

逃げてきているのかな?と感じます。東京だと、スルガ銀行さんが業務停止になった今、

某ノンバンクさんにかなりの案件が集中していると聞いたことがあります。難物系の

小ロットものを某ノンバンクさんで融資を引いて買う人が増えているのでしょうね。

私的にはいい迷惑です(苦笑)



昨日、ちょっと気になる借地の小さな戸建案件がありましたので、業者さんと並行で

メインバンクさんに相談したところ「是非持ち込んでください」とのことでした。

少なくとも、私のお付き合いしている金融機関さんに関しては、金融庁云々の影響は

ないようです。ただ、見合う案件が少なすぎる・・・。



よくよく考えると、2015年頃にこの手法を始めた時は、戸建に毛が生えたような

ニコイチ案件だのヨンコイチ案件だとが多かったのですが、最近はそういうのが

価格が見合わず、東京8棟目や東京9棟目(いずれも7部屋)のように大型化してきて

います。そっちの方が収益性が見合うからです。



不動産価格は金融庁による圧力で下落傾向にあるはずなのに、小さなボロ物件は

値段が下がるどころかやや上昇傾向、という不思議な現象が起こっています。

他に買えない人が買っている、というだけなんでしょうけど。



ある程度融資はついてくると思うので、それなりの案件を見かけたら指値して

折り合うものを見つける、という作業を地道に続けることにしようと思います。



年末くらいまでに小さめのをもう1棟仕込みたいなあ・・・

(既存のを埋めてからにしなさい、と言われそうだけど)