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物件資料に隠された事実を読み解けないと痛い目を見る。

キーワード:不動産投資,東京,販売図面,マイソク,レントロール,民泊,家賃,相場

投稿者:ひろ*

2018年10月17日 07:40

先日、大家仲間の友人から「これ、ひろ*さんのエリアの物件じゃない?」と

情報提供をいただきました。確かに一見魅力的だったのですが、よく見ると罠が!



割と最初の頃からの不動産投資仲間の友人から、メッセージがひょっこり送られて

きました。何かなと思って開くと「これ知ってますか?」と物件情報が。

東京都内の城東地区で利回り10%超。お、なんかパッと見てよさそうな物件です。

エリア的にも私が物件を保有しているエリア内です。ここなら目が届きやすいです。

単身でゆったりめの間取りだから、競争力もそれなりに保てることでしょう。



外壁塗装などの状態にもよりますが、ある程度修繕を見込んだ上で価格交渉できれば

面白いような感覚を持ちました。



木造で耐用年数超過とはいえ、所有権で10%超が出てくるようになったのね、相場が

だんだん下がってきてるんだなあ、と思った私ですが、何となく価格に違和感が。

良く見ているエリアだからわかるのですが、単身にしては妙に物件価格が高めです。

物件価格が高いということは想定家賃が高いということ。私の知っているエリアの

家賃から考えると、ここまで高くはならないと思うんですよね。



そう思いながら改めて資料を見てみます。レントロールがないので、想像するしか

ないのですが、やっぱり高い。どうしてこんなに高いんだ?と思って更によく資料を

見ると・・・わかった!これか!



「民泊として運用中」



これが原因だー!たぶん、手残りじゃなくて売上ベースで書いていると思われます。

民泊普通にやったって、180日規制があるからそんなにうまくいかないでしょうと

私は思っています(地域により差があるので、この見解は東京の場合)。

利回りの罠ですね・・・。



これ、気づかずに買ってしまう人がいそうだなと思いました。パッと見て表面利回りが

10%なら、むむむと食いついてしまうと思います。この物件ならメインバンクさんの

やりやすいエリアだから、たぶん融資も問題ないだろうということで、けっこう積極的に

検討しちゃおうかなと思っていたところでした。危うく引っかかるところでした。



妥当な金額は、この出ている金額の2~3割ダウンくらいだと思います。



よーく吟味しないと怖いですね。今回は相場を分かっているエリアだったので違和感に

気が付きましたが、たぶん気が付かない人も多いと思います。



あの手この手で商品に対して目を惹かせようとする仲介業者さん。民泊で想定家賃を

かさ上げすること自体は別に騙しているわけではなく、民泊と言う事実をそのまま

書いているだけだと思います。だから仲介業者さんに対してどうこう言うつもりは

ありません。それに気が付くよう、ちゃんと資料を読み込んで、自分の基準に合致するか

チェックすることを適切に行えばよいだけです。



物件の販売資料(マイソク)には、読み込んでいくことで初めてわかる事実も

このように書かれています。そこも含め、物件の購入検討をしたいですね。

私も初心にかえって、こういったところの読み飛ばし等しないよう留意します。