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札幌9棟目(仮)の決済準備。

キーワード:不動産投資,札幌,物件購入,融資,金融機関,司法書士,同時設定,小切手,火災保険

投稿者:ひろ*

2018年10月13日 08:36

札幌9棟目(仮)の決済に向けて準備を進めております。

と言っても、そんなにいっぱいやることはないんですけど。



やることその1:売買契約の締結

前回の札幌出張の中で売買契約は既に締結済ですが、この時は売主さんがいなかったので

売主さんには持ち回りで署名押印いただき、それを私のところに郵送して貰うという

手筈になりました。そして先日、その署名押印が済んだものが送られてきましたので、

まずはこれで一安心。



郵送を確認した後、手付金と仲介手数料の半金を振り込んで、こちらの対応は完了。

あとは当日、残金を振り込むだけです。



やることその2:金銭消費貸借契約と決済日の決定

今回、融資を受ける某政府系金融機関さんをご訪問して、契約の手続きをしました。

事前に必要な書類は全て通達されていたので、印鑑証明書や収入印紙など必要なものを

持参して、金銭消費貸借契約を締結しました。



某政府系さんは最近金利も安く、今回は1%中盤くらいで実行となるようです。

物件担保はあるものの、保証人は不要と言うことでありがたい限りです。



某政府系金融機関さんって、融資金利は何も言わなくても自発的に一番安いものを

採用してくれると理解しています。前にそういう話を職員さんから直接聞いたことが

あります。適用できる制度を全部確認し、その中で一番条件がいい制度を先方にて

勝手に選んでくれる、と。



先日、お友達の大家さんから「某政府系金融機関さんって金利交渉できるのかな?」と

聞かれたので、無理じゃないかなあと答えましたが、その根拠は上記のようなことが

あると思っているからです。

(実際、その友人も交渉してみたけど金利は変わらなかったようです)



決済日はとりあえず仮で決めて、こちらから各位に調整をしました。結果、来週の

金曜日ということで決定。決戦は金曜日(古)



やることその3:司法書士さんとの連携

今回は某政府系金融機関さんで「同時設定」となるため、司法書士の先生については

金融機関さん指定の司法書士さん以外はNGとのことでした。まあこれは仕方ないです。

それを拒めば、同時設定できなくなるので、最初に現金で決済してくださいという話に

なってしまいます。それは無理です、だってそんなに現金ないし!



というわけで、金融機関さん斡旋の先生と連絡を取りました。金融機関さん経由で

必要な書類は揃っているので、あとは当日手数料を振り込んでくださいということで

そのお見積をいただいた次第です。こちらはそんな感じで終了。あっさりしたものです。



やることその4:火災保険

物件を購入する時に忘れてはならないのは火災保険。火災保険を質権に取るとか、

火災保険を融資実行までにかけてくださいと言ってくる金融機関さんだと、確実に

忘れないのですが、某政府系金融機関さんはそういうことは一切言いません。

これ、油断してると火災保険かけるの忘れるぞ・・・?(汗)



実は私もこのブログを書き始めてから思い出したんです。まだ火災保険の見積を

取ってないことに。危なかったー。ブログ書いててよかった(?)



早速いつもの代理店さんにメールして、見積の依頼をしました。

火災保険の依頼をする時は、だいたい以下のものを送るようにしています。



・マイソク(構造や新価の計算のために必要)

・融資額(万が一の時に融資額が全額賄えるように設定するため)

・レントロール(家賃保険にも加入するため)

・テナントの種類(これによって金額が派手に変わることがあるため)

・決済予定日(補償開始日を確認するため)



これらを送ると、5年契約1年払の火災保険、施設賠償責任保険、家賃保険の見積が

送られてきます。火災保険はいつも朝9時スタートにしてくれます。初期設定値は

午後4時(だったかな?)ですが、これだと決済後に若干の空白期間が出来てしまうので

銀行でいつ決済されてもいいよう、朝9時に変更してくださるわけです。ありがたい。

火災保険の補償開始時刻、決済前にちゃんと確認した方がいいですよ!



火災保険は全てこの代理店さん経由としておりますので、代理店さんも心得たものです。

ここまでのやりとりの中で、私が何を求めているかは理解してくださっていますので

それに従ったプランをサクッと作ってくれます。面倒なことが一切なくて安心です。

パートナーの方を固定化することのメリットって、この辺の阿吽の呼吸が出来上がる

ことなのではないかと私は思っています。



そんなところで、決済への準備は完了しました(火災保険の契約以外は)。

あとは決済当日に遅刻しないで金融機関さんに行くことですね。



当日は小切手で融資金が支払われ、最寄の銀行さんでそれを換金し、そこから

振込をするということと聞いております。そのため、某政府系金融機関さんの支店の

最寄の銀行さんの口座を準備してください、と言われています。その銀行さんから

小切手を振り出して貰うということでしたので、換金するのにその銀行さんの口座が

必要だ、ということなのでしょう。



ということは、一度銀行さんに行って、銀行印の印影が正しいかを確認しなくては。

口座は一応あるものの、ずっと使わずに寝かせてた口座なので、状態がどうなっているか

全く分からないのです。口座自体が生きていることは先日確認してきたので、

あとは銀行印が適切であることを確認して、当日に備えたいと思います。



これでたぶん、やることの抜け漏れはないはず・・・。当日を迎えるのが楽しみです。