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札幌9棟目(仮)をどう料理する?

今度購入する予定の札幌9棟目(仮)の競争力を向上するためのプランを検討中です。

そのまま貸しても相当安い家賃にしかならないと思うため・・・。



札幌9棟目(仮)のスペックをおさらいします。



・築39年木造

・表面利回り21.7%

・駅徒歩16分だが、幹線道路沿いで入居付はそこそこいけるエリア

・大規模修繕は現オーナーにて完了済

・12部屋中7部屋入居率

・3部屋まとめて借りてくれている大口顧客あり

・1部屋滞納あり

・店舗×2、1R×4、1DK×4、2DK×2

・駐車場無し



最終的な出口としては、大口のテナントさんが退去された時点で土地として売却できる

体裁を整え、売却益で利益を得ようというものです。仲介業者さん兼管理会社さんが

売ることから追い出すことまで一手に引き受けてくれるという話をしておりました。

借入も10年にしているので、残債の減りも早いことでしょう。



この物件、前回初めて内部を見てきましたが、なかなかしびれる仕様でした。

在来浴室に無理やり3点ユニットだし、鍵のない部屋はあるし、契約があるのに

人が住んでる気配がない部屋もあるしで、なかなかの難易度です。



できればお金をかけずにテナントさんの退去まで静かに待ちたかったのですが、

そうもいかないだろうなということで、どうテコ入れするか考えようと思います。



まず大きな問題はワンルームです。正直、ここは2万でも埋まらないと予想します。

近隣にある25平米3点ユニットのRCは1.7万でした。管理費3000円で

ようやく2万到達。ということは、木造で部屋も狭い札幌9棟目(仮)は1.5万程度の

家賃にしかならないだろうと思われます。



まあ、それでも過去には札幌2棟目で3万近い家賃で似たようなスペックの部屋を

埋めまくった時代がありましたので(当然ながら、属性は一切不問で「あなただと

ここしか入れません」と一本釣りされてくる強烈な属性の方ばかりでした・・・)、

どうにかなるような気もするのですが、まあちょっとそれもねと思いますので・・・。



というわけで、1Rは1.5万、1DKは2万と予想して組み立てることにします。

また、2DKは恐らく3万前後になるかなと予想しました。家賃に幅がありすぎて、

2.5万~3.5万のどこに着地するのかわかりませんでした・・・。

2.5万はちょっと安すぎる異常値に見えるので、3万前後ってとこでしょうね。



テナントはもうよくわからないので、とりあえず仲介業者さんが出した想定賃料で

考えることにします。



今埋まっているところは現行賃料、埋まっていないところは上記で想定した賃料で

改めて利回り計算してみたところ、利回りは20.7%に下落しました。

まあでも20%超えてるから、これはこれでいいか。



次に、最寄り駅の空室を間取り別に見てみることにしました。

1R、1K、1DKはあわせて580件程度の空室がありました。

これに対し、2Kと2DKは130件程度の空室。

ファミリー間取りの方が成約は早そうな気がします。



以下、ホームズでさくっと検索した結果です。



1R   125件

1K   160件

1DK  361件

1LDK 647件

2K     0件

2DK  128件

2LDK 657件



LDKセグメントが結構えげつない数字だなと思いました。新築飽和状態?



広さ的には1LDKと2DKが同じカテゴリーに属すると思うのですが、部屋数的には

2DKと2LDKが同じカテゴリーに属する印象になるので、どっちにするかで

考え方は変わりますが・・・今回は1LDKと2LDKの部屋数はさして変わらないから

1R+1K+1DKと2DKの比較で考えてよさそうです。



で、今空いている5部屋の間取りは、2DKが1部屋、1Rが2部屋、1DKが1部屋、

そしてテナントが1部屋。



2DKに関しては普通にリフォームして普通に埋めればいいかなと判断できました。

お風呂を入れ替えるかどうかについては、とりあえず入れ替えずに試してみて、

入れ替えないと埋まらないようならやる、という考えでいいかなとひとまず考えます。



単身間取りについては、1Rは3点ユニット、1DKはBT別です。とにかく1Rが

致命的に埋まらない気がするので、場合によっては隣の部屋とつなげて2DKに

してしまうという方法も考えたいと思います。その方が確実に埋められる気がします。

家賃の下げ幅は最大5000円。そこまで大きく下がらないし、空室も1つ減る(笑)

家賃が下がっても、ニーズの高い間取りにできて早く埋められるなら、トータルで見て

メリットがあると考えます。



幸いにして、1DKと1Rをぶち抜いて一つにできそうな配置になっている箇所が

1ヶ所あるので、ここは見積額次第でぶち抜きを検討します。もう1つの1Rは・・・

倉庫として貸すとかかしらねえ・・・^^;



取得後のリフォーム費用でまた手元資金が出ていってしまいそうですが、良質な住空間を

提供できるようにしっかりやりたいと思います。