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札幌5棟目満室返り咲き確定!初期費用を下げて家賃は高めに。

キーワード:不動産投資,札幌,入居申込,ペット,,保証会社,家賃,初期費用,管理会社,夜逃げ

投稿者:ひろ*

2018年10月05日 08:31

札幌5棟目で入居申込がありました。保証会社さんの審査も通りまして、入居確定。

まだ内装もしていなかったのに、満室返り咲きが決まりました。ラッキー。



札幌5棟目は空室として夜逃げされたお部屋がありました。こちらは保証会社さんを

つけていたので、退去の手続きを取るところまで保証会社さんがしっかりと対応して

くださいました。夜逃げが発覚したのが7月後半で、確か8月末で退去の手続きが

完了していたと思います。その間、家賃は保証会社さんが払ってくれました。



原状回復が必要だったので見積を出して貰っていましたが、この部屋は長期入居を

されていたようで、ロフトの階段が普通のハシゴ方式でした。これまでに見た空室は

割とハシゴじゃなくて階段に変わっているケースが多かったです。前のオーナーさんが

退去するごとにハシゴを階段に変えていたのでしょうね。



今回、ハシゴから階段にしようと見積を取ってみたところ、追加で20万かかると

言われました。やや高いけど、それで競争力を維持できるなら悪くない話なのかな?

ただ、それ以外の原状回復をあわせると、40万~50万くらいになってしまいます。

とはいえ、保証会社さんから原状回復費が15万くらい出るという話だったので、

それだったらやっちゃってもいいのかな?うーん、どうしようか。



・・・とまあサクサクと進んだように書いていますが、9月の震災を挟んでいるため

見積が出てくるのも非常に時間がかかりました。震災前に出た見積を見ながら、

この項目は不要だの、階段をつけたらいくらになるだの、そんなやりとりはして

いたのですが、その結果を反映した見積が出てくる前に震災発生。そりゃあ見積どころの

騒ぎじゃないのは理解できます。こればかりは仕方ない。



そんなこんなで、見積の内容が最終的に出てきたのが9月終わり頃でした。

階段をどうしよう、が悩みどころだったのですが、今回は原状回復費もある程度出るし

つけちゃおうかな?と腹をくくり始めたその時です。管理会社さんから一報が。



「申込いただきました!」



おぉ。それは嬉しい!この物件、競争力あまりないですよ、今まですぐに決まってるのは

たまたまですから毎回そうとは思わないでくださいね、と社長に念押しされていますが、

それでもいつも割とサクッと1~3ヶ月以内に決めてきてくれます。ありがたい。

札幌でロフト付きの1Kって、かなり流行らない間取りなので、普通に半年くらい

空いてしまっても仕方がないんですけどねえ。



この物件、さほど競争力が高くないのはわかっていますので、敷金も礼金もゼロ、

保険や保証料(初回)も大家負担とするプランを展開しています。金かかるよねえと

ややうんざりするのですが、それでもさっさと決まってくれた方がいいかな、と。

こういうコストがかかるので、やっぱり利回りは14%以上ないと保有するメリットが

あまりないなあと思ってしまいます。



で、今回の入居申込は、親元からの独立で一人暮らしを始める若い社会人の方。

大手企業の現場作業担当の方ですので、属性的には問題ありません。

気になるのは「猫1匹」がついてくることくらい。私、自分自身が札幌5棟目で

ペット可になっていることを知らなかったor忘れてたので、猫!?と面食らいました。



管理会社さんからは、保証会社利用が前提であること、ペット礼金はゼロにする代わり

家賃を2000円アップする形で交渉を進めてよいか確認がありました。



長期で住んでいた前の方の家賃より1000円アップとなる計算ですので、今の相場より

かなり高い家賃が取れることになります。この物件の近隣だと、相場は25000円。

今回は30000円の家賃となります。しかも別途管理費1000円。それだったら、

初期費用を思いきり安くしても割に合うだろうと考えました。元々、初期費用ゼロに

する代わりに、相場より結構高めな家賃にしていたんです。いい形にはまったかな?

そして事前にオーナーのデメリットばかりにならないような形での交渉をしてくださる

管理会社さんにも感謝しなくてはなりません。ありがとうございます。



内装工事も、現状を見て決めてくださったなら、別に階段にしなくてもいいですね。

その分のコストが浮いたこともこちらとしてはメリットです。トータルで見たら

良い申込だったのだろうと思います。



その内容で進めていただき、昨日無事に保証会社さんの審査がOKとなったとの

連絡がありました。これで札幌5棟目は満室確定です。良かった良かった。



ロフト付き1Kと、メゾネット1LDKという、競争力にやや乏しい物件でありながら

意外と高稼働率をキープしていますし、退去もそれほど多くない。不思議な物件です。

いい状態を作ってくださっている管理会社さん、どうもありがとうございます。

今後もこの状態が続けられるように、私も努力したいと思います。