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売買契約締結!札幌9棟目(仮)は課題が山積み。

キーワード:不動産投資,札幌,売買契約,築古,空室,三点ユニット,,仲介業者,管理会社

投稿者:ひろ*

2018年10月01日 08:52

札幌出張のもう一つの大きな目的である、札幌9棟目(仮)の内部確認をした上で

売買契約をしてきました。なかなかしびれる状態でしたが、まあどうにかなるでしょう。



あらすじ

1.関東→札幌の大家会の札幌遠征イベントの翌日に、会の仲間が札幌6棟目の

  管理会社さんから物件を購入するということで皆で野次馬市に行ったところ、

  売出中物件のリストの中に札幌9棟目(仮)を見つける。

  とりあえず外観だけ見て、修繕済で思ったより悪くないことを確認する。



2.たまたま別案件を某政府系金融機関さんに持ち込む際に、どうせ借りるなら

  大きく借りた方がいいと判断し、札幌6棟目の管理会社さんにまだ物件があるかを

  確認の上、2棟まとめて打診してみる



3.某政府系金融機関さんより、札幌の案件のみであれば進められるという一次回答を

  受領する。その後震災を挟んだため最終回答が遅くなったものの、本部での

最終承認も出たということで、購入確定へ。



4.内装をまだ見ていないので、現地で内装のチェックをしつつ売買契約 ←今ここ



今回の物件、駅からも遠いし間取りも1Rとか1DKとかで競争力低いしで、

内装を見る前から難易度は高めだろうと予想しておりました。そんな物件を何故

購入したかと言えば、土地の価値を見出してのことです。



地下鉄が出来る前は、この辺が街の中心地域だった場所の幹線道路沿い整形地。

勿論所有権です。隣には立派な4層マンションが建っています。これくらいのものは

余裕で建築できるものと考えられます。



賃貸需要に関しては、そこまで強いわけではないものの、駅からの距離の割には

根強い需要はあるという印象です。うまく新築をプランすれば面白いと思ってます。



そして、現状の入居率は50%程度なのですが、その半分くらいの家賃をテナントの

美容室が支払っています。店主は外から見る限りそれなりに高齢の方。たぶんですが

年齢的に10年以内には引退してお店を閉めるのではないかと考えます。

そうなった後、一気に立ち退きを完了させて土地として出口を取ろうと言う作戦です。



上記の作戦があるとはいえ、入居率は高めておきたいと思う欲張りな私。

一度中を見て、どうやって埋めるか検討しようと思い、今回契約前に中を見せてねと

仲介業者さんにお願いして、了承を得た次第です。中を見てどう埋めるか作戦を練って

ある程度の稼働率をキープさせたいと言う思惑です。

契約を定期借家契約にしておけば、いざと言う時も出ていただきやすいと思いますしね。



というわけで、仲介業者さんに拾ってもらい、現地へゴー。

この時は、この物件がここまで魔境だとは誰も気が付いていませんでした。



まずワンルームのお部屋から。原状回復していないようなので、土足で突撃します。

3点ユニットと聞いていましたが、まさかこの形式の三点ユニットとは。

不動産投資.ME

在来のお風呂に無理やりトイレをくっつけるスタイル!斬新だけどどこか懐かしい。

ああそうか、私が大学の頃住んでいた家がこの形式だったからだ。



でも、これから入居される方からしたら、なにこれと面食らうだけと思われます。

どうしたもんかなあ。



不動産投資.ME

原状回復してある1DKのお部屋は、押入の中にCFっぽいやつとか壁紙とかが

無駄に貼ってあり、なんでここだけこうしたの?と不思議な気持ちでいっぱい。



それ以外にも、一部のお部屋は鍵がなくて開かずの間になっているとか、入居している

はずなのにポストが投函不可の形で長い間養生テープでふさがれていて、管理会社変更の

お知らせが未だドアに挟まっていて出入りの形跡が全くない部屋があったり、テナントの

シャッターが壊れていて中を見られなかったり、鍵を開けることはできたのに閉める

ことができない部屋があったり、いろいろグダグダでした。仲介業者の社長さんが

ぐったりした感じになってました(笑)



その場でオーナーさんに電話してくださり、開かない鍵は交換する手配を取って

いただくことができたのは良かったと思います(前向き思考)



1Rがあまりにも競争力がなく、リフォームしても2万行かないんじゃないかと

思ったので、場合によってはニコイチにつなげることも考えた方がいいかも・・・。

ユニットバスに変更したら金がかかるけど、競争力がなく入居しない状態が続いて

お金が全然入らないのも困るので、どこまでお金をかけて対応するかは検討事項です。

ガス会社さんを切り替えて設備面で協力して貰うことも考えないとだなあ。

一度、現地の仲介業者さんにも相談してみようかな・・・。



その後、事務所で契約。この業者さんからは、購入は2度目で売却も2度やってます。

通算4度目の取引ということで、終始リラックスムードで進みました。

事前に内容を送っていただいていたので、特にひっかかるところもありません。

重説を読み合わせて、売契と重説に署名押印して終了。



将来、土地として売却する想定もあるため、あえて土地建物比率は建物に振らず

普通に固定資産税評価額で処理しました。減価償却取れなさすぎるのも困るけど、

減価償却を取りすぎて売却時にがっつり課税されるのも困ってしまいますから。



管理の前任の方が退職された後、後任の方とまだメールでしかやり取りしたことが

なかったので、管理担当の方とも初顔合わせして名刺交換させていただきました。

もう一人の管理担当の方は不在だったので後日名刺交換することとなりました。



今回名刺交換した管理担当の方は、以前別の業者さんで管理担当をしておりまして、

私の仲間の不動産投資家の方とも面識があるというお話でした。

もう一人の名刺交換できなかった管理担当の方は、札幌7棟目の切り替えでお世話に

なったプロパンガス業者さんの当時の担当の方だということでした。転職してそこの

管理担当になっているそうです。ちょっとびっくり。

札幌ってこういうところが狭いのよね・・・。



10月中には決済となると思います。さて、どうやって立て直そうかな?

いろいろと試行錯誤してみようと思います。

・・・東京8棟目が先じゃないの、って?仰る通り(汗)