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いいじゃないこれ、と思ったら完全にぬか喜びでした。

キーワード:不動産投資,東京,シェアハウス,築古,再建築不可,木造,戸建,元付業者

投稿者:ひろ*

2018年09月20日 07:37

相変わらず、毎日更新されて送られてくる新着情報メールを頼りに物件を探しています。

今日はその新着情報でぬか喜びした話。



自分で物件検索する習慣をつけるのがなかなか難儀する私は、メールで新着情報が

届く形に設定をしております。なので、ポータルサイトや大手業者さんの公開物件のうち

私の設定した条件に引っかかる物件があればメールが配信されます。幅広に条件を

設定しているので、大部分はハズレなのですが、たまに面白いのが出てきます。



今回も面白そうな物件が出てきました。JR某駅からギリギリ徒歩圏、私鉄からは

余裕の徒歩圏にある戸建です。築年数は古いものの、延床面積に対しての価格が安く

シェアハウスなどに利用できるのではないかと。って、今この融資情勢だったり

かぼちゃ事件だったりで、シェアハウスに対しての風当たりはきつそうですから、

そう簡単に取得と言うわけにはいかないでしょうけど。



私の場合、シェアハウスと言っても自分で運営したりするつもりはないのです。

外国人留学生専門シェアハウスを運営する業者さんがいらっしゃるので、そちらに

運営を委託します。外国人留学生をターゲットにした物件だと、結構稼働率も良く

回るみたいなので、一度やってみたいなと思っております。



戸建情報を見つけたら、これはシェアハウス向きかもと思った際には必ず外国人留学生の

シェアハウス運営業者さんに連絡をします。良し悪しを判断していただいた上で、

いけそうなら業者さんに問い合わせる、という感じでやっています。



今回の物件は「おすすめとまでは言わないけど、運営は可能」という回答でした。

そのくらいの評価であれば、あとは価格見合いで考えれば良いと思います。



取得とリフォームをあわせてこのくらいの価格なら、実質利回りはこのくらいかな、と

アドバイスをいただけるので、それにあわせて指値をどうするか検討する感じです。



ざっくりとした目線を伺った後は、いつもの施工業者さんにその金額でリフォームは

いけそうかヒアリングします。写真だけなので参考情報になりますが、おおよその目安は

回答していただけるので、これも大変助かっております。



今回はここまでやって、まあ可能性はあるかなという印象は持ちましたので、業者さんに

問い合わせをかけました。営業さんと会話し、こちらの考えている内容をお伝えします。

初めての業者さんだと、だいたいここで「業者・・・ではないですよね?」と言われ、

「ただの大家です」と回答するのが定番の流れです。むしろこのくらい聞いてくれないと

何も考えていない業者さんにしか見えないです。今回の業者さんは受け答えもしっかり

していたし、業者じゃないよね確認もありました。それなりに仕事はできる人だろうと

考えられます。



で、話している中で「融資はどうなさいますか?再建築不可ですが」的な一言が。

まあ某ノンバンクさんですかねーなんて答えましたが、電話を切ってから「あれ?」と。

同時並行で問い合わせている再建築不可があったのでそちらと混同していましたが、

この案件って再建築不可だっけ?



閲覧したサイトを再度見直してみましたが、特に再建築不可とは書いてません。

おいおいと思いながら業者さんのサイトを見ると、再建築不可の扱いでした。

・・・ポータルサイトに転記する時に漏らしたな?完全にぬか喜びでした。



とりあえず見に行くことは見に行きますが、元々考えていた金額よりもぐっと下げた

金額でしか検討できないだろうなと思います。某ノンバンクさん、シェアハウスだと

融資しないから、戸建としての運営が基本になるでしょうし。その前提で利回りを

計算しなくてはなりません。



というわけで、冒頭のぬか喜び発言につながるわけです。

あーあ、期待して損した。まあでもどこまで指せるか現地を見ながら元付業者さんと

相談したいと思います。



ちなみに、往生際悪くその業者さんのサイトを検索してみましたが、引っかかるのは

借地とかそんなのばっかりでした。やっぱそう簡単に良い物件は出てこないですねえ。