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浸透しているのは間違いない!富山1棟目の営業活動を実施。

キーワード:富山,不動産投資,営業,客付,リフォーム,請求,支払,管理会社,東京ばな奈,空室対策

投稿者:ひろ*

2018年09月09日 10:23

札幌6棟目も無事が確認できました。低層物件の方が災害に強いのかもしれません。

2階建てRCという謎の構造だからなあ。

あとは札幌8棟目がどうなるか。あそこが一番の不安材料です。



さて、昨日は日帰りで富山1棟目の営業をしに富山まで行ってきました。

朝5時に起きて、7時の新幹線に乗って9時過ぎに富山駅着。繁忙期なので自分で

動こうと思って車の手配とかもしてあったのですが、管理会社さんが時間を割いて

くださったので、管理会社さんの車で一緒に営業活動をしてきました。



富山1棟目は一時期修繕の話をずっとしていたと思います。で、工事開始から4ヶ月で

ようやく請負契約を締結した
、というところまで書いておりました。



その後、ここから一ヶ月くらいしてからだったでしょうか。この辺とこの辺の工事が

追加になりましたというメールが管理担当さんから来て、見積書が添付されてました。

誤算の範囲と考えられる金額だったので、まあいいかとそのままにしておりました。



そこからしばらくして、いつ工事が終わるんだろうとメールを書くために、前に貰ってた

金額変更のメールの返信とした方がいいだろうと考え、そのメールを改めて開いた時に

気が付いたんです。



これ、見積書じゃなくて請求書だった!(汗)



どうやらとっくに工事は終わっていたみたいです・・・。うわー、自分のバカ!

終わってないと思って客付とか完全に放置してたし、そもそもこれ請求書ってことは

お金払わないといけない書類なのに、1ヶ月以上放置してしまった!滞納者だ!



また間が悪いことに、東京9棟目の修繕とかなんだかんだでお金が必要な時期でした。

資金繰りの関係ですぐに振り込めません。あわてて管理会社さんにメールをして、

9月まで待って!と謝罪しながらお願いをしました。ああ、恥ずかしい。



で、それと同時に部屋が完成しているなら早く見に行かなくてはならないと考えました。

そして営業活動も再開しないと!



やることは山ほどありますが、埋める活動は優先度が高いです。繁忙期に差し掛かって

しまうので申し訳ないと思いつつ、管理会社さんにこの日営業に行くから、案内など

入らないようなら同行願いますとお伝えしました。結果、忙しい中時間を割いていただき

同行いただいてしまい、ありがたいと思う気持ちと申し訳ないと思う気持ちが交錯。



そして当日。富山のとある街にある富山1棟目の最寄駅からの範囲の仲介業者さんを

いくつか回ってきました。今回、初めて訪問する業者さんは2社。うち1社は本来行く

予定だった仲介業者さんに行く道を間違えた結果、偶然見つけたところでした。

総数としては8社回り、お土産も置いてくることができました。



この町は大手フランチャイズは1件しかなく、大部分が家族経営の不動産屋さんです。

私はお邪魔する際に印象付けをするため「東京ばな奈」を買っていくようにしています。

東京から来たオーナーで、いつも東京ばな奈をくれる人、というイメージを持って

貰うようにする作戦でもありますが、今のところ割とこの作戦は有効なようです。

「東京ばな奈の印象が強くて名前を覚えられない」と言ってる方もいた、という話を

管理会社さんがされていて、いい感じに浸透していると思った次第です。



あと、顔を見せることの効果が高い地域であるという印象も持っております。

管理会社さんのところにも「この間は来てくれてありがとう、それで、早速紹介を

したいんだけど・・・」という形での電話がけっこうあるみたいなんです。



家族経営の小さなところで、東京だったらここで賃貸を探す人はいないだろうなと

思うような業者さんでも、集客できることは多いようです。それほど人が多い町では

ないので、とにかく当たれるところは全て当たり、顔と物件名を売るスタイルが良いので

あろうという仮説を立て、それに従って動いてみようと思っています。



広告料マシマシ作戦はごく一部の大手フランチャイズさんにしか通用しない世界。

私としては未体験の世界ですが、狭い街の中で目先の儲けより義理や体面を気にする

やり方なんだろうなと理解し、そこに溶け込めるように努力したいと思います。

なので、広告料マシマシ作戦は某フランチャイズさんだけで行うことにしました。

(店長に「Aで始まりDで終わるもの、こちらの店舗さんだけサービスしましょうか?」

 と聞いたら「ほしいですね~、助かります」とニコニコしながら言ってました・笑)



気がかりなのは、どの店舗さんに行っても「動きが鈍い」と言っていたことです。

街自体があまり動きがないようなので、その中で立地に劣る富山1棟目がどうやって

集客していくべきなのか?というところは作戦が必要だと感じました。



今のところ地域最安値で浸透しているし、地域の仲介業者さんからも「安いよね」と

言われています。しかしそれでも引き合いが少ないということは、そもそも低家賃の

単身物件を必要としている客層が少ないのだと思います。



私が得意としている(苦笑)生活保護世帯がターゲットになるはずなのですが・・・

ポールさんが前に「富山1棟目のある市は生活保護ほとんどいないっすよ」と

言っていたので、それを検証してみました。



市のホームページの中に統計データがあり、そこに生活保護を受けている人数が

掲載されていました。計算したところ、総人口の3%程度が生活保護を受給しています。

札幌市と比較してみましたが、札幌市も3%ちょっとだったので、割合は同じでした。

であれば、生活保護戦略は有効なはず。



となると、不動産屋さんに生活保護が集まってこないのか?

役所に行くとか、別の作戦を取らないとダメか?

管理会社さんとも少し相談してみようと思います。



あとはここまでの2部屋が決まったパターンである社宅需要。近隣の工場に通う人の

社宅として借りるというニーズがここまではありました。家賃が安いので、法人の負担が

少ないのが良いところなのだろうと思います。この流れでお客様を確保できないか、

何らかの形で営業強化できないか、管理会社さんに相談をしたいと思います。



9月になり、繁忙期に突入します。ここであと1~2部屋決めたいところですね。

引き続き、客付に努力したいと思います!



内装ビフォーアフターの写真も載せようと思ったけど、それは明日にします。