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指値して買付通して融資付の準備をして・・・。

キーワード:不動産投資,仙台,買付,指値,融資,金融機関,築古,木造,既存取引行,紹介

投稿者:ひろ*

2018年09月07日 06:03

仙台で久々に購入を考えたい物件が出てきた、という話を先日書きました。

今日はその話の続報です。



購入したいと思う物件、どうやら地元の大家さんの話を聞いていると、仙台ではかなり

古い部類に入る物件のようです。事実として、信金さんならきっと古くても融資が出ると

考えて、義母の家の近所で法人設立当初からお付き合いのある信金さんに持ち込んで

見たところ「古すぎる」と審査の土台にすら乗せて貰えませんでした。



東京だと築50年とか築60年とかの物件に割と平気で20年融資がつくのですが、

仙台はそんな古い物件は珍しいようです。また、融資は普通にやって15年が相場の

ようでした。できれば20年引きたいんですが・・・。



最初は好立地なのですぐに買付入れなきゃ、と焦っていましたが、仲介業者さんからの

話を聞いていると、特にまだ誰も買付は入れていないようです。地元大家さんと情報を

交換しながら考えたのですが、たぶんこの物件の古さは地元大家さんにはありえない

数字なのだろうというのと、この年式ならいくら立地が良くてももう少し利回りが

欲しいと考えているのではないかと想像を巡らせるに至りました。



であれば、指しちゃうか?

こちら側の仲介業者さんと相談して、利回り12%くらいになるように指してみました。

多少値引OKになったものの、だいぶ押し戻されたので、もう一息ということで利回りが

11%を超えるように指し直し、返事を待っております。



いずれにせよ、1番手を取れる感触は得られましたので。本格的に融資付に走ります。

キャッシュフローベースではギリギリの運営になるので面白い案件とは言えませんが、

立地が良いところに将来のアパート用地を仕込めると考えれば悪くありません。

結婚前に嫁ちゃんが住んでいた地域なので、利便性の良さもわかるし土地勘もあります。

ここは是非モノにしたい。



やはり木造の耐用年数超過ものであれば、小さな金融機関を回るべきでしょう。

地元大家さん何人かにご協力をいただき、ここなら検討してくれるかもしれない、かつ

紹介もいただける、という信金さんにターゲットを絞り、まずは電話で相談をしました。

少なくとも門前払いではなさそうなので、こちらで事業計画書を組み立ててご訪問する

約束を取り付けた次第です。



この金融機関さんにアポを取った後、既存取引行にも一応話をしておいた方がいいかなと

思い始めました。既存取引行さんは耐用年数超過ものは難しい印象しかなかったので、

声をかける前に他からスタートしてしまいましたが・・・何も言わずに購入するのも、

義理人情に反すると思ったので、一応お声がけしておこう、と。



札幌7棟目に融資してくださった金融機関さんは、義母が電話で話をしたけど厳しいと

いうことでした。元々耐用年数超過をあまり行っていないことに加え、金融情勢の

変化で融資がかなり厳しくなっているようです。しばらく追加融資は望めないかも。



仙台1棟目と太陽光発電に融資してくださっているメインバンクさんは、だいぶ前から

ガチガチになっているから、まず無理だろうと思っていました。義理を通すためだけに

電話したのですが、意外なことに「検討する」とのこと。制度融資や土地として評価など

色々考えてみるとのことです。たぶん、今期に入ってから「融資取引で当社事業に貢献を

いただけないなら、金利の面で貢献いただくよりほかにないです」ということを伝えて

交渉を仕掛けているから、その辺を考えてできる限り対応しようという気持ちになって

くれているのだと思います。その姿勢に感謝しつつ、あまり期待せずに検討結果を待つ

心づもりです。



この2行がダメなら、ローラー作戦で新規開拓&飛び道具の金利が高い金融機関さんで

融資を狙うかな、という感じです。



この物件、とにかく築年数が古いことがネックになりそうなので、東京での私の実績を

文書化し、写真を添えて提出することが審査の後押しになると思います。



東京は古い物件をリノベーションして再生するパターンが多いです。

東京3棟目は昭和44年築、東京4棟目は昭和45年築、東京5棟目は昭和44年築、

東京6棟目は昭和23年築と築年数不詳の2戸、東京8棟目は昭和50年築と

昭和53年築、東京9棟目は昭和50年築、東京10棟目は昭和44年築。

東京10棟目はまだ手付かずですが、それ以外の物件は全てリノベーションを済ませて

募集可能な状態になっています。東京8棟目と東京9棟目以外は満室の実績があります。



東京の金融機関さんには、東京3棟目のビフォーアフターの写真を持ち込んでいます。

これ、けっこうインパクトあるみたいで、こういう形で事業をしていますので築古でも

問題ありません、新築同様に直すので木造の耐用年数に近い20年でお願いしますと

話をすると、まあそれなりに融資OKが出たりします。



仙台法人ではこういう実績はありませんが、同じような形で持ち込みをすることで

融資の扉が開くのではないかと期待しています。



久しぶりに仙台で物件を増やすチャンスですので、他の案件よりやや優先気味の

話を進めていきたいと思います。


これ以外の案件もちらほらと動きが出てきていますが・・・それはまたの機会に。