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札幌8棟目の修繕の計画を練る。

キーワード:不動産投資,札幌,大規模修繕,防水,ロープ,共用部,外階段,外廊下,民泊

投稿者:ひろ*

2018年09月03日 08:18

札幌8棟目、共用廊下と共用階段、外壁の補修、そして漏電した照明機器の更新など

冬が来る前にやっつけてしまいたい工事がいくつかあるため、対応を進めています。



札幌8棟目は外廊下で外階段です。札幌の場合、雪が積もるので外廊下・外階段の物件は

あまり好まれません。昔保有していた札幌2棟目も同じく外階段・外廊下で苦戦したので

ゴムチップマットを階段に敷いて、雪が積もった際に滑るのを緩和したことがあります。



今回の物件、前オーナーによって室内はそれなりに改善されているのですが、外壁や

共用部の廊下や階段は手付かず。階段も結構滑り止めが外れていたりで、状態が良いとは

言い難い状況になっております。



今回、民泊するということでお借りになった法人さんがいらっしゃることから、

今後は民泊で宿泊される方もいらっしゃることになりそうです。それらの方のレビューが

今一つだと、結果として法人さんが出ていってしまう可能性があります。家賃も高めに

設定させていただいているので、汚いままというのもまずいよね、と。

そこで、共用部の廊下や階段の防水工事やノンスリップの設置、滑りにくくなるよう

シートの設置などを行うことにしました。



また、あわせて外壁の悪そうな部分だけ補修をすることにしました。

外壁は目立つところはタイル貼りなのですが、見えないところはタイルではありません。

そのタイルでない面が特に微妙な感じになっています。クラックから水が回っていても

おかしくないということなので、クラックの補修やコーキングの打ち替え、打ち増しを

実施することにしました。



あとは先日発生した漏電の件。こちらも共用部の照明が点灯しないと言う状況なので、

入居者様にご迷惑をおかけしております。早期に復旧が必要です。



漏電対応のみ管理会社さん、それ以外はこちらで選定した業者さんに依頼することに

しました。



外壁の工事をしようとすると、普通なら足場を組まなくてはなりません。

足場だけでも結構な金額になるので、とりあえずここだけちょこっとやっといてね、

みたいな工事の頼み方ができないのです。しかし、世の中には足場をかけずにロープで

屋上からぶら下がり、必要な箇所だけ工事を行う職人さんがいるのです。そういう方なら

足場をかけずに部分補修みたいな対応もできるので、今回はそれを頼もうとしています。

たまたま、投資家仲間の方の後輩がぶら下がれる職人さんだということで、ご紹介を

いただいて今回の工事をお願いすることにしました。この職人さんのところを元請にして

共用部の工事など色々やっていただく想定です。



※札幌の人でピンポイントに修繕したいけど足場かけるの高いしなあ・・・

 と悩んでる方がいたら、9月から10月の間でしたら今回お願いする職人さんが

 対応できると思います。工事が複数あると、職人さんの交通費が折半にできるので

 お互い安く仕上げられるメリットがあります。誰か工事したい人がいたらご紹介を

 しますのでお声がけください。私も交通費が下がるとラッキーなので!



漏電への対応については、こちらで選定した業者さんでもさほど値段は変わらないので

「管理会社さんで工事した方がアフターケアや関係構築を考えると良い」と前述の

投資家仲間の方から助言いただきました。素直に助言に従い、ここは管理会社さんに

工事をお願いすることにしました。



そしてその工事の段取りを現在行っています。



いつから始めるのかを確認して、漏電工事が終わった後で共用部工事に入りたいという

業者さんの要望を受けて、その算段でうまく動かせるか両社の調整をして、電気や水道を

どこから借りる(民泊前提の法人がまだ使い始めてないなら、そこを借りてしまおうかと

考えています)か考えて調整して、床に貼るシートの色味を選んで、ついでに交換する

照明が耐雪仕様になっているかを確認して・・・



これらを一つ一つ、管理会社さんや民泊として借りていただける法人さんと調整をして

おります。工事期間中に民泊をOKにするかどうかも確認しておかないとなあ。

借りたのに商売できません、ふざけるな、退去だ!みたいなことにならないように

きちんと調整しながら進めていくべきと考えています。



やることがいっぱいあるため、やってもやってもなかなか終わらない状態が続いてます。

(自分で買付入れて仕事を増やしているのが悪いでしょ、と言われればその通りです)

決算対応も亀の歩みでしか進められていませんし、東京8棟目や富山1棟目といった

稼働率がまだ低い物件へのフォローもできておりません。今週末が勝負だな。



土曜は富山に日帰りで行って、地元の不動産屋さんに営業をしてくる予定です。

帰りにお家大好き会の飲み会だけ参加しようかなと計画中。

日曜は終日事務作業で、決算対応を終わらせて東京8棟目の募集図面の仕上げをしたいと

考えています。



目の前の課題を一つずつ対応する方向で、しっかりとやらせていただこうと思います。