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久々に仙台で心躍る物件が出てきた。

キーワード:不動産投資,仙台,新規案件,現地調査,買付,築古,木造,難あり,利回り,金融機関

投稿者:ひろ*

2018年09月01日 09:08

仙台法人は家族経営。最初は私の独断でやってましたが、最近は義母が積極的に

関与してくれるので、何かと意見を聞きながら動かすようにしています。



一昨日のことでした。健美家さんと楽待さんの新着物件の通知メールを受信してますが

基本的に表題だけ見て捨てていることが多いです。でも、なぜかその日だけは仙台市の

とある物件に妙な引っ掛かりを覚え、珍しく開いてURLをクリックしてみたんです。



あれ?これなんか立地良くないかい?ちょっと見た感じ悪くないような気がする。

昔、嫁ちゃんがこの辺住んでた気がします。住所に見覚えがある。若かりし頃、

よく通っていた場所です(笑)



間取りもそんなに悪くないし、室内リノベ済みで手間もかかりません。利回りも

立地の割にはそれなりに取れています。大きな問題があるようには見えないので、

これは久々に仙台で購入したくなる物件かもしれないと色めき立つ私がいるのが

自分でもわかりました。



早速義母と嫁ちゃんが参加しているLINEグループに物件が掲載されている

URLを送付し、どう思うかヒアリングしました。立地の判断は嫁ちゃんが得意ですが、

これは良い立地と判断できるとのことでした。よし、私の見立てに狂いはなかった。



義母は数字を気にしていましたが、20年融資が引ければたぶん回せると思います。

15年だとちょい厳しいので、2割くらいは自己資金を入れたくなります。

なんとか20年引っ張りたいところです。



断片的な情報からいろいろググって、物件名と住居表示は突き止めました。

ストリートビューが入れない場所のようなので、前面道路は狭いのでしょうね。

外壁はやり直しを過去にしている雰囲気はありますが、傷んでいるような印象を

持ちました。あと、デジキーとかついてたので、たぶんそれなりに頑張っている

大家さんなのだろうなと推測。



気になるのは、レインズに登録されてからけっこう時間がたっていることです。

この立地でなんでこんなに売れ残るんだ?それがよくわかりません。何かとんでもない

瑕疵でもあるのではないか、と気になりました。



自分で元付調べて問い合わせても良かったのですが、最近時間にそこまで余裕もないので

今回は東京の管理会社さんに片手で入ってもらうことにしました。元付に突撃した方が

確率が上がるのはわかりますが、今ある空室を埋める作業も必要です。これで縁が

ないなら、元々買うべきではんかったということだろうと捉えることにしました。



問い合わせして貰った結果、まだ普通に残っているとのこと。そして難がある箇所も

ある程度理解できました。仙台の不動産仲間にいろいろヒアリングした結果、地元の人は

立地が良くてもこれだったら買わない、という感じになりそう、という感じだそうです。

私はよそ者なので、このくらいの難ありだったら許容できそうだという形で考えることに

しました。やっぱり立地が良ければ、後でどうとでもなると思いますから。



並行して、義母に現地調査をお願いしました。義母が現地を見てきた感触は、隣地の

がらくたが汚いとか、境界が不明瞭とか、やっぱり外壁や鉄部が劣化しているとか、

そういう気になるところは出てきています。ただ、賃貸付に不利な要素ではないので

このまま進めていいだろう、という判断は義母と私で一致しました。



というわけで、その難ありな箇所の詳細や、これまでの問い合わせ状況、指値幅など

管理会社さん経由で確認していただき、本日買付を入れる予定です。ただ、築古なので

融資をどうするかは問題です。融資取引はないけどお付き合いのある仙台の小さめな

金融機関さんに義母がお電話をして、こんな案件あるけどどうですかと伺ったところ、

そんな古い物件だと融資は難しい、という感じでした。



とりあえず一番手を確保して、融資付に走ろうと思います。



また案件を増やしてしまった・・・・・・

現在の取り組み中案件は以下の通りです。



△札幌巨艦RC中古(融資の打ち手がなくほぼ絶望)

〇札幌幹線道路沿い築古木造中古(某政府系金融機関で内々諾に近い内容が出た)

×北海道某地方都市リノベ予定築古木造中古(某政府系でNGで諦めリリース)

△北海道某地方都市RCファミリー中古(指値交渉の結果待ち)

△都内幹線道路沿い木造中古(厳しい指値を入れて様子を伺い中)

△都内築古狭小借地権木造中古(資料すら来ていない・笑)

×都内築古借地権木造中古(地主さんが賃貸NGとのことで玉砕)

△都内築古狭小所有権木造中古(資料受領、買付入れるか微妙)

△某県融資セット築古木造中古(私が融資審査の土台に載るか確認中)

△都内築古難あり借地権S造中古(動きなし・私の資金調達次第)

△仙台難あり築古木造中古(今日書いた通り)