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抱えている案件が多すぎるけど、それはそれで楽しんでいます。

キーワード:不動産投資,札幌,北海道,東京,地方都市,融資,買付,現地調査,金融機関

投稿者:ひろ*

2018年08月29日 09:44

都内は相変わらず価格が落ちてきませんが、それでもいくつかの物件については

指値して買付を入れてみたり、問い合わせをかけたりしています。

今日は各地で買付を入れている/検討している物件のことを書こうと思います。



既にブログに書いたのは、札幌の好立地巨艦物件、札幌の幹線道路沿い築古木造物件、

北海道の某地方都市にあるリノベ予定の築古木造物件、北海道の某地方都市にある

えぐい指値を入れたRCファミリー物件の4つです。



札幌の好立地巨艦物件は巨艦過ぎて融資が通る気がしません。私が保有する中で

一番大きな物件は札幌7棟目ですが、それを悠々と上回る金額です。金融情勢が

厳しい中、この金額を引っ張るのは極めて厳しい。そりゃあ札幌に住んでいれば、

何か検討はできたかもしれませんが・・・道外在住で今まで飛び道具を駆使して

何とか購入してきたものの、今の融資動向だとそういう人は真っ先にはねられます。

実際、いくつも融資検討の問い合わせをしましたが、ことごとくダメでした

というわけで、ちょっと厳しい感じなので、ほぼ諦めモード。



札幌幹線道路沿い築古木造と北海道の某地方都市にあるリノベ予定の築古木造物件は

某政府系金融機関さんで2棟まとめての取得を狙っています。先日面談は済ませましたが

まだ返事がありません。そろそろ2週間が経過するので、結論が出てもおかしくない

頃合いなのですが・・・。時間がかかっているのは真剣に検討してくれているという

ことである、と前向きにとらえて、もうちょっと待ちたいと思います。



北海道の某地方都市(と言っても札幌経済圏です)にあるえぐい指値を入れた

RCファミリー物件
(満室想定利回り20%超)については、さすがにその金額では

OKできないという返事があったようです。まあそうでしょうね(汗)

一応、どこまで指値可能か検討の上連絡すると言うことでしたので、こちらは静かに

待ちたいと思います。ただ、指値が通ったとしても、その通り具合によっては

自己資金が不足してしまう可能性があります。その場合は無理に追いかけません。



ここまでが既に追いかけている物件。ここからはこれから追いかけるかもしれない物件。



自宅徒歩圏に東京1棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京8棟目、東京10棟目が

あるのですが、その徒歩圏エリアに2棟ほど小ぶりな物件を見つけ、調査中です。



1棟は既に詳細情報を入手していますが、金額が高くて手が出ません。しかし、

問い合わせをしたところ、仲介業者さんも高いことは認識されているようでしたし

成年後見人がいる案件ということで、理論的に説得できれば指値が通る可能性は

あると判断しました。東京3棟目と建物の大きさや立地条件、リノベの規模間などが

一緒になると思うので、その事例の資料を全て添付し、期待利回りから逆算すると

この金額になってしまいますが、いかがでしょうか?という形で仲介業者さんと

話をしております。売主さんに一応持っていってみると言っていたので、その反応を

待ちたいところです。



もう1棟は、まだこの間情報を見つけたばかりです。借地でほどよい価格の小ぶりな

物件です。ネットで判断できる情報からは、悪くなさそうな雰囲気を感じますので

木曜日に詳細情報が来てから考えようと思います。



それから、徒歩圏ではない地域で2棟ほど目をつけています。



1棟は所有権の物件。駅からは遠いものの、駅力を考えれば割安かな?と思えます。

土地として売りに出ているので、建物の情報が全くないのですが、建物面積次第では

面白いんじゃないかと思います。こちらも木曜日に折り返しをいただけることに

なっています。



もう1棟は借地権の物件。建物が大きめなので、外国人留学生をターゲットにした

シェアハウスを運営している業者さんに一棟借りして貰えるのではないかと思って

事前に確認したところ、立地は問題ないので是非取り組みたいとのことでした。

これもまた木曜日にならないと問い合わせできない状況なので、引き続き様子見。



あと、都内ではなく全然別の地域になりますが、珍しい金融機関さんの融資とセットの

地方木造単身物件という案件もあり、私的にはちょっとお付き合い出来たら嬉しい

金融機関さんだということから、もしかしたら取り組むかもしれません。

ここは土地勘ないから、もし本当にやるなら一度現地調査した方がいいだろうなあ。



それともう1件、都内にあるのを思い出しました。諸事情によりノンバンクさんでも

融資不可となる案件です。指値が通ったら現金買いして、後から修繕費名目で融資を

引っ張ればいいかなという感じで、自己資金の目処が立つか、価格が下がるかの

どちらかになるのを待っている案件もあります。



えー、ちなみに、聡明なる読者の皆様は推察できていると思いますが、札幌の巨艦物件と

都内融資不可案件以外は全てノールックでここまで話を進めています!

良い子の皆さんは絶対に真似しないよう、この場を借りて改めてお願いする所存です。

真似して損害があったとしても、責任は一切持てませんからね!



原則、ノールックしてる物件は

・土地勘があり、客付に問題ないことがわかっている

・ストリートビューや写真などで建物の状態を把握し、業者さんに机上で簡易的に

 調査を依頼して、リノベの規模間をおおよそ理解している

 もしくは信頼のおける管理会社さんに現地確認いただき、建物の状態を自分が

 見に行ったと同等の形で確認できている

・額が小さく、多少しくじっても火傷程度で済む

といった条件に当てはまることを基準にしています。例外もありますけど、その辺を

ちゃんと考えた上でのノールックなので、そうか~物件なんて見なくてもいいんだ~と

勘違いされることだけはお控えください。



で、結局何件今並行で検討しているんだろう?と数えたところ、問い合わせを入れるよう

目星をつけたという状態のものも含めると10棟でした。具体的に融資などの話をしている

物件が3棟、買付まで入れたのが2棟、残り5棟は問い合わせをかけている最中です。



これだけ素振りしてりゃ、どれか1棟くらい当たるでしょう(笑)



価格が高くても、指値前提でとりあえず業者さんと話をする。

並行して金融機関さんに案件を持ち込み、最新の融資動向を実案件をベースに把握する。

そんなところをやっていると、自然と融資に強い体質になれるのではないでしょうか。