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東京4棟目は売却することで確定になりました。

キーワード:不動産投資,東京,売却,仲介業者,買付,現金,税引後キャッシュフロー,所得税,手残り

投稿者:ひろ*

2018年08月18日 10:39

昨日のブログで、東京10棟目の購入により節目の100室に到達したという話を

書きましたが、今日はその100室をあっという間に割り込むことになった話です。

東京4棟目を売却する決意を固め、仲介業者さんにその意思を伝えました。



先日、仲介業者さんのノルマ達成のお付き合いで売りに出し始めた東京4棟目ですが、

その後仲介業者さんがやる気を出してしまい、買付を受けてしまう事態になりました。

希望価格より15%程度の指値を受けてしまいまして、本当は安売りなんかしなくても

いい物件だから受けないつもりだったんだけど、真面目に手残り額を計算してみたら

思ったより残るなあ、というところでどうしたものかと思った次第でした。



ただ、どうせ売るならこのくらいの手残りは欲しいよねと思っていた金額に対しては

所得税を考慮すると微妙に届いていないことがわかりまして、売るかどうかを躊躇して

おりました。



東京4棟目は法人所有です。そして、前回のブログで計算した内容は、税率の数値が

400万~800万の場合の数字でした。しかし、冷静に見ると、この物件単体での

利益と通常の利益を加味すると、普通に何も考えなければ800万を超えそうです。

そうなると、34%の税率で計算する必要があり、想定していたよりも手残り額が

下がってしまうのです。



たかが10%、されど10%。貧乏性な私にとっては大きな金額の差です。

そこのところが微妙に気に入らず、売るかどうか保留をしていたところがあります。



仲介業者さんには、もう少し買付金額を上げてくるように買主さんに依頼してほしいと

伝え、交渉をしてもらっておりました。しかし、その結果は残念ながらNGでした。

今の金額でも歩み寄った金額だから、これ以上は積み増しはできない、と。



これで金額は確定になってしまいましたので、あとはその金額で売るか売らないか。

仲介業者さんに多少乗せられているような気もしますが、まあ今の金額であっても

それなりに利益は取れるからいいのかしら、という気もしはじめました。



それに、東京法人ではまだ小規模企業共済や経営セーフティー共済にも加入して

おりませんので、この辺をうまく活用すれば、税率は400万~800万のラインに

抑えられる可能性もあります。



東京法人は決算期が7月末なので、まだまだ時間に余裕もあります。

じっくり考えて節税を図ることで手残りを増やせばいいかな、という考えになりました。



あとは、FBのコメントなどでも「売っちゃっていいんじゃない?」という内容が

多かったというのもあります。できる大家さんならこのタイミングで売るんだなという

ことはわかったので、じゃあそれに倣ってしまおう、と(笑)



というわけで、利益確定の売却を行うことになりました。これにより、先日101部屋と

大台に乗った部屋数は、97部屋に減少することになります。まあいいんです、特に

規模にこだわりはないですし、メガ大家を目指そうとしているわけでもないですから。

お金を手元に残すことで、次の好条件の物件が購入できるならそれで良いです。



2015年に購入した物件でも、それなりに利益を出すことができたわけですから、

こんな時代でも安く買えば売却でも賃貸でも利益は出せるのだと思います。現金があれば

そういう好条件の物件を購入しやすくなります。大丈夫、売ったからと言って次が

買えないということはないです。



余談ですが、100室になったと昨日のブログに書いたところ、メガ大家ですね!と

何人かの方にコメントいただきました。でも、私はけっこう違和感がありまして。



(以下、コメントくださった方をけなす意図はないですので誤解なきよう・・・)



メガって「M=1000K=1000000」なので、100万以上の単位のことを

指しています。部屋数で100万とか使うのはおかしいので「1M千円の資産」を

持つ人の意味じゃないかと私は思っています。平たく言えば10億の資産です。

借入10億あれば資産も10億だからメガ大家なのでしょうが、借入するだけで

キャッシュフローがきちんと出ていないのであればメガ大家なんて意味がないです。

規模より税引後キャッシュフローの方が大事だと私は思っています。



私自身は現時点で7億超の借入ですが、無担保の借入もかなり多いです。

都銀さんあたりが評価したら、恐らく債務超過ではないかと思います。

だから、そもそもメガ大家の定義にも当てはまらないでしょう。

そして税引後キャッシュフローの観点がないメガ大家という属性にも興味はないです。



私が本当にメガ大家だなあと心から思うとしたら、借入を全て返済した状態で、

不動産の純資産が10億ありますというラインかなと。それだったらメガ大家と

呼ばれても納得がいくと思います。



余談が長くなりましたが、まああれだ、そういう規模的なものには興味はないよと

言うことを言いたかった次第です。

(だったら100室超えましたとか書くなよって話ですね、すみません)



今回の買付に話を戻すと、現金での購入ということなので、こちらが抵当権を外す

時期が確定すれば、売却はほぼ完了となります。金融機関さんにも話をしなくては。

手続きをどう進めるか、打ち合わせたいと思います。