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東京10棟目、無事に決済できました。

キーワード:不動産投資,東京,決済,融資,所有権移転,司法書士,売主,看板,広告収入,金融機関

投稿者:ひろ*

2018年08月17日 12:27

東京10棟目、無事に決済完了しました。これで16棟101部屋の規模になりました。

(規模が大きければいいというものではないですけど)



まずは恒例、ここまでのおさらい。



1.知人のFBの投稿で売り物件の存在を知り、情報を入手して金融機関さんに審査依頼

2.検討可能のようなので、本格的に価格交渉に入り、25%オフで買付成立

3.売買契約書の雛形に「既存不適格」の文言があり、事実確認をして重要事項説明書に

  記載する類の話ではないことを確認、双方合意のうえで削除

  (後日談として、全部消したつもりが先方のミスで売買契約書にまだ残っており

   いくら事前チェックしたからと言って、当日きちんと読まないとダメだなと反省)

4.無事に融資審査OKとなり、購入確定

5.火災保険など必要な手続きを進め、当日を迎える準備が整う



今回の物件は10年融資なのでキャッシュフローを潤沢に生むのは厳しい案件です。

それでも、家から近いビルで将来こう使おうみたいなビジョンが見えていたことや、

ここ1年くらいで急激に関係が深まった金融機関さんについて、積極的な担当さんが

いる間に有担保融資を引いておきたかった、などの理由を考慮し、本物件に関しては

10年でも良いだろうということにしました。いつも20年組ませてくれるところは

「土地が小さすぎて・・・」みたいな感じでNGだったので、それなら新規開拓として

使ってしまおう、という感じですね。



こちらの物件、事務所が3部屋という形になっていますが、実際のところは完全な

スケルトンなので、3部屋とも倉庫としてしか最初は貸せないような気がします。

勿論、テナントさんがある程度自分で内奏するということならよいのですが、なんせ

1フロア3坪ちょっとしかないちびっこ物件。家賃も当然ながら破格の安さですが、

その家賃のところに入りたい人が内装費を自前でかけるとも思えません。ある程度

大家側で負担するとか、何もせず倉庫で貸すとか、そんな形が必要と思っています。

貸し方には工夫が必要になるんだろうなあ・・・。ただでさえ空室率が高いところに

また厄介なものを抱え込んでしまいました(と口では言ってるけど、口だけです)。



司法書士の先生とは売主さんを通じてのやりとりのみ。直接やらなくていいのかしら。

当日初対面ということになります。今まではたいてい事前に電話があったんですけどね。



今回は売主さんが司法書士の先生を指定してきたので、懇意にしている先生に依頼する

余地がありませんでした。火災保険は自前で頼みましたが、司法書士の先生って割と

金融機関さんごとだったり今回みたいに売主の業者さんごとだったりでつるんでいる

先生が多く、なかなか私の懇意の先生に依頼するチャンスが作れずにおります。



そして今回はフルローンではないので、自己資金を若干投入します。その自己資金を

決済する口座に入金。あわせて、区役所で住民票や印鑑証明書などを取得しました。

送金伝票を書くための銀行印も準備し、契約書の訂正印を押すための実印も確保。

(既存不適格以外にも間違っている箇所を発見しましたよ・・・)

準備は万端です。



そんなこんなで決済当日。15分早く現地に行き、銀行印さんの案内で応接スペースに

向かうと、司法書士の先生が既に待機しておられました。名刺交換して、なんだかんだと

話をしつつ、送金伝票やら何やら書いているうちに売主の業者さん登場。契約書の

訂正印対応をしたり、金額の確認をしたり。23区内に利回り7%以上の木造新築の

プランがあるので、今度出しますねみたいな話をされてみたり。ちなみに今回融資を

してくれた金融機関さんに聞いたら、木造新築も1割の自己資金だそうです。

もう今のご時世だとフルローンはきついんだろうな~。



無事に送金が完了した旨の連絡も行員さんからいただき、売買が成立しました。

これで東京10棟目の所有権は私のところへ。良かった良かった。管理会社さんと

どうやって埋めるかミーティングをしなくてはなりません。



そんなことを考えているところに、支店長が登場。この度はありがとうございましたと

通り一遍のお礼をした後、支店長が急に小声で私に耳打ちしてきました。



「審査の中で情報を観させていただきましたが、あと200万~300万ならプロパーで

 5年程度の期間で貸すことが出来そうです。資金のご入用、ありませんか?」



ほほ~。個人での資金使途ということでしたので、札幌8棟目の共用部の工事とかで

使いたいと言えば貸してくれるのかしら?ていうか普通に運転資金で貸してくださいと

言ってしまうのはダメなのかしら。保証協会を使った融資だと不動産賃貸業に運転は

ダメって言われることが多いですが、プロパーなら関係なくないか?



借りちゃおうかな~・・・(またそうやって無駄に返済比率を増やすやつ)



いずれにせよ、無事に東京10棟目の決済が終わりました。

この物件、収入アップの為に考えていることがあります。それは看板の設置です。

大通り沿いの角地なので、信号待ちしている車の目にとてもよく入る場所なのです。

だから、ここに看板を設置して、広告収入を得られるといいんじゃないかな、と。

少し調べてみようと思います。