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年初目標に対しての達成度の中間レビュー。

キーワード:不動産投資,年度目標,キャッシュフロー,物件購入,借入,計算,融資,積金

投稿者:ひろ*

2018年08月16日 07:19

年初の目標とした40万のキャッシュフローの上積みができているのか、この段階で

チェックしてみることにしました。



目標としたのは、仮にサラリーマンを辞めたとしても何とか今と同じ生活レベルを

維持しながら暮らしていけるだけの数字。実際には、義母に対して支払う給与なども

ありますし、仙台法人のお金は義母と相談しながら使わなくてはならないものですから

この数字を達成したら即OKということでもないのですが、それでもここに近づけて

おくことは今後のライフプランを考える上での第一歩になるだろう、との見立てです。



とりあえずのプランニングなので、あくまでざっくりとしたところを考えています。

収入に関しては、修繕や税金などは一旦考慮から外し、満室想定家賃の80%という形を

取りました。稼働率が仮に95%だったとしても、管理費を加味すると既に90%近くに

下がってしまうことから、残りの経費が10%で済むかというとやや難しい気もしますが

まずはざっくりした指標と言うことで、この線で単純化しようと思っています。



収入を緩く見ている分、支出には借地の地代や積金など、借入の返済とは関係のない

経費も多少見ることにしました。固定で出ていくお金、という観点で計算することで

少し緩めの収入に対して少し厳しめの支出ということでバランスをとる作戦です。



毎月の希望のキャッシュフローは、ライフプランから算出した値を採用しております。



(ライフプランから希望するCF)<(収入-支出)

となればゴールですが、前回計算した時点では残念ながら40万不足していました。

そこで、今年はこの40万を上積みすることを目標にしました。



今年に入ってからは、千葉1棟目東京9棟目札幌8棟目と買い進めております。

そして札幌3棟目を売却しています(これは確か織り込み済みだったはず)。

あと大きいのはフィリピンのコンドミニアム2戸目の損切りに着手できたこと。

借入は購入した有担保の分は勿論として、それ以外にリノベーション関連でいくつか

新規の借入を起こしています。



それから東京10棟目(仮)。これは正直キャッシュフローは出ません。10年で借入を

することになる(本日実行で正式に所有権移転予定です)ので、CFは望めません。

この買い方は完全に目標と逆行していますが、果たしてそれでも目標は達成できそうか。

また、修繕資金もそれなりに借りていますので、その返済が圧迫しているのではないか。

有担保に比べ、年数が短いのが無担保融資。どうしても返済比率が高くなりがちです。



ここで中間レビューを入れて、状況の把握に努めたいと思います。



というわけで、追加情報を入れて計算してみました。

結論からズバリ言うと・・・



40万の上積み、達成できておりました!ひゃっほーい。



正直、ちょっと予想外でした。札幌8棟目が返済比率50%を切っているというところが

有利に働いたのと、フィリピン2戸目の損切りが功を奏した形なのだと思います。



とはいえ、この後もしかしたら東京4棟目を売るかもしれないという話もあります。

これにより収入は減ると思いますので、その影響をカバーできるかはまだ未知数です。

勿論、有担保分の返済はしますが、もしかしたら無担保分の返済はしないかもしれず、

それにより返済比率があがり、また目標未達成状態になる可能性を秘めています。



まだ何とも言えないですが、達成できるようにうまく物件を仕込んだりしながら

動いていきたいと思います。とりあえず、目標を期中修正することはしなくても

良さそうということがわかりましたので、ほっと一息。