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某政府系金融機関さんで2棟同時の融資獲得にチャレンジ。

キーワード:アパート,北海道,不動産投資,札幌,面談,融資,建売,土地,高利回り

投稿者:ひろ*

2018年08月07日 08:40

足元の融資姿勢は厳しさを増すばかりですが、それでもコツコツとヒットで稼いで

購入を継続しようという動きは取っております。



昨日は会社に行く前に寄り道して、某政府系金融機関さんに立ち寄ってきました。

勿論、融資の打診の為です。



私、某政府系金融機関さんに関しては、仙台法人、東京法人、個人事業主の3社で

全て取引先支店が異なる状況です。特に意図したわけでもないのですが、個人に関しては

制度融資が自分の住んでいる区の支店が窓口になるということもあり、それまで融資を

していただいていた支店さんと別のところで融資実行をいただくことになりました。

その後、個人は制度融資以外の返済がなくなり、東京法人のみ元々の支店に残っている、

という状況でこんなバラバラになっています。



同じ某政府系金融機関さんでも、それぞれ対応には温度差があります。

仙台法人がお付き合いする支店さんは比較的消極的で、年に1回の融資が限界で、

その結果が決算書に載ってこないと次の融資はできないというスタンスです。

東京法人がお付き合いする支店さんは、昔はイケイケだったのですが、最近はかなり

渋い感じになってしまいました。あまり積極性も感じられません。

個人がお付き合いする支店さんは、東京法人の付き合う支店さんよりは積極的な

印象を持っております。今相談するならここがいいかな、という感じです。



フン様をはじめとする富山の若手勢は、よく某政府系で20年引いたとかいう話を

していますが、東京では女性創業にあたる東京法人(嫁ちゃんが代表)であっても

10年しか融資を引かせてくれません。東京は全体的に20年とか15年とかが

出るような雰囲気ではないです。富山の若手は有利ですよ、本当に。

うちも東京法人の富山支店作って、そっちで取引しようかなと思うくらいです。



さて、そんな某政府系金融機関さんですが、今回は2物件一気に持ち込んでみました。

両方とも利回り20%クラスの木造耐用年数超過案件。

1つは先日撃沈した北海道の某地方都市のアパート、もう1つは札幌市内の物件で

駅から遠いものの、幹線道路沿いで近隣に新築RCがそれなりに建設されている場所の

木造築古アパートです。



前者は札幌7棟目の管理会社さんが「自社で買おうかと思った」と言っているブツで

管理もそちらに委託する想定です。別の金融機関さんに持ち込んで、仙台法人で

購入しようとしていましたが、残念ながら撃沈したので、個人保有に切り替えました。



後者は札幌6棟目の管理会社さんから出てきた案件です。前から気になっていたのですが

ここにきて値下げになったという情報を入手し、利回り20%超となったことで収益でも

回せるだろうという見込が立ちました。ここは太いテナントさんが1件あるので、

それが退去されたら更地にして新築建売用地で利益確定というイメージが出来ています。

管理会社さんも「テナント出たらうちで買い取ります」と言っているので、これもまた

出口が固い投資になるだろうと判断しています。幹線道路沿いは強い。



小ぶりな案件なので、試しに2件まとめて持ちこんでみようと考えました。

10年でも利回り20%あればCFは若干ですが出てくれます。保有中のCFはそこまで

大きくないにしても、手出しなく元本返済が進んでいくので、売却時に利益が出やすい

体質になります。個人なので5年持って、残債が半分になったところで売却したら、

結構いい感じに利益が出るのではないかと期待しています。



というわけで、事業計画を作り、某政府系金融機関さんへゴー。

まずは受付だけで、後日面談の日程が設定されるとのことでした。

前回、こちらに持ち込んだ際に既存物件の稼働率が悪いので返済できない可能性が

あるという理由で断られましたが、今回は物件も2棟増えて稼働率もそれなりに

回っているという状況もありますので、おそらく前回問題になった点はある程度

解消できているはずです。どの程度解消されないとダメなのかがわからないので

東京8棟目や富山1棟目が足かせになる可能性はありますが、まずはチャレンジ!



札幌のアパートは一応自己資金を若干入れる計画にして持ち込んだのですが、

受付のお姉さんが事業計画と物件資料の金額差を見て「これは値引きされることが

わかっているということでよろしいでしょうか」と。一瞬意味が分からなかったのですが

「フルローンですよね?」という意味で聞いていたのだと気が付き、どんだけ他の皆さん

フルローンで公庫に持ち込んでるんだよ!とちょっとウケてしまいました。



今後、面談などに進んでいくと思いますので、また進捗があればブログネタにします。