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結局、いつの時代も納得のいく良い物件を買うのは難しい。

キーワード:利回り,新規開拓,融資姿勢,金融機関,融資,札幌,不動産投資

投稿者:ひろ*

2018年08月03日 08:10

札幌出張中に見てきた立地の良い物件、予想はしていましたがやっぱり融資付が厳しい!

既に絶望的な予感すらしていますが、一応やれるだけのことはやってみようと思います。



遠隔地で高額。かつての融資ゆるゆる時代なら何とかなったかもしれないのですが、

今は融資がぎゅっと締まっています。遠隔融資という邪道でここまで攻めてきた私には

なかなか難しい局面が来た感じがします。ま、それでもやるだけのことをやってから

白旗をあげよう、というのが私のポリシー。まずは考えてみたいと思います。



まず、札幌7棟目の融資をしてくださった金融機関さん。元々それほど不動産への融資は

積極的ではなかった側面がありますが、この融資引き締めで更に厳しくなっています。

電話口で「●億の案件なんですけど」と言ったら、苦笑いで「その金額は厳しいですね」

とのこと。前回融資を受けて1年ちょっとで、その1.5倍くらいの融資を相談すると

言ったら、そりゃあ普通に考えたらひっくり返りますやね・・・。



次に、ややこしい案件には必ず出てくる秘密兵器の金融機関さん。ただ、今回の利回りで

ここを使うと、おそらくイールドギャップが取れない(全盛期のス●ガ銀行並みの金利)

ので、本当はこのタイミングでは使いたくないなと思っています。義母が電話したところ

「自己資金2割は必須です」と言われ、それ出せるなら別の物件現金で買えるわいと

いう感じだったので終了。ただ、ここは大規模修繕も総事業費の一部とみなして、

そこから2割という見方をするので、工夫次第ではもしかしたらあるかもしれません。

とりあえず、後で聞くだけ聞いてみるか。



そして今回地味日本名で考えていた、同じく広域に融資をする金融機関さん。

ここで取り組む場合は個人の扱いになってしまいますが、とりあえず評価を出して

貰うことにしました。結果は積算評価額こそフルローン相当でしたが、収益還元評価額が

売価の3分の2・・・。低い方に合わせるので、融資は3分の2までしか出せません、

という残念な結果になりました。積算出てるんだからそっちでフルローン出してよ!と

思ったけど、そこはおとなしく引き下がりました。



さて、そうなると後はどこが取り組んでくれるか・・・。

某政府系金融機関さんでいつも使っている方ではないやつとかどうなんでしょうね。

あとは前にブログで書いたけど、ダメ元で札幌6棟目と札幌8棟目に融資してくださった

金融機関さんに突撃してみるつもりですが、まあここは厳しいでしょう。

北海道の某地銀さんも一応仙台法人ならエリアですが、ここは耐用年数をRCでも

35年から差し引く渋さなので、今回の物件は恐らく箸にも棒にも引っかかりません。



あとは目線を変えて個人もしくは東京法人での購入も模索してみようと思います。

個人で広域でやってくれそうな金融機関さんとなると、サラリーマン属性で引くしか

ないような気がしますが、厳しいだろうなあ。一応声かけてみるか、債務の目安が

あまり明確に提示されていないところに・・・。



金額が小さければまだしも、今回取り組もうとしている物件は今までに引いたことが

ないレベルの大きさです。まあ正直なところ、かなり難しいだろうと予想しています。

それでも、とりあえずやってみてから考えるというポリシーでもありますので、

とにかく取り組んでみることにします。声をかけられるところには一通り声をかける。

融資が厳しくなったと言いますが、そうやって足で稼いでいけば拾ってくれるところも

あるかもしれません。可能性がある限りは動いてみる。そんな気持ちです。



今回のは私的には立地も仕様も気に入ったので、物件売って自己資金作ってでも

購入したいなあという感じです。売れそうな物件もピックアップしておくか・・・

でも融資ついてから売りますって言っても遅いような気もする。やっぱ現実的には

手元の資金でどこまで取り組めるか、という話に落ち着くのでしょうね。



融資が締まらなければ、買いたいと思える利回りまで物件価格が落ちてきてないだろうし

融資が締まれば、買いたくても融資が出ないわけだし、時代がどっちに転んだとしても

やっぱり良い物件を納得のいく価格および融資条件で購入するのは難しいわけです。



利回りが上がって融資が締まっている状態の方が、最終的に不幸になる人は減るのかなと

思ったりもしました。融資が緩くて利回りが低いと、変な物件でも購入できてしまい

最後に回らなくなって損切りという可能性も高まります。それはオーナーにとっても

管理会社さんにとっても幸せなことではないので(売買仲介さんだけが幸せ?)、

そういう状況が生まれにくくなったのは喜ばしいことなのかもしれませんね。



私も基本は融資を使って購入していくスタイルですので、金融機関さんの動向には

常に目を配っています。とにかくフルローンで引っ張ろう、という乱暴な買い方を

してきましたが、今後は方向転換を考えないといけないのかもしれません。

融資を引きやすい都内の小ぶりな物件に集中して、多少の自己資金を入れる方向で

検討する、札幌は趣味程度の範囲にとどめる、などの考え方が必要になるのかなあと。

まあそんなこと言いながら遠隔地にバンバン買付入れてますけどね!



このくそ暑い夏が、私にとって物件購入観点での暑い夏になることに期待したいです。