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買付受領!利益確定するか保有し続けるか計算してみました。

キーワード:不動産投資,東京,売却,買付,計算,リスク,利益確定,再建築不可

投稿者:ひろ*

2018年08月06日 08:31

どうしよう、東京4棟目に買付入ったけど、なかなかガッツリ指されました・・・。

このくらいからなら検討可能かなと思っているギリギリの金額なのがまた悩ましい。



土曜日のことでした。なんだかんだやっている時に携帯に着信がありました。

着信の相手を見ると、東京4棟目の売却の仲介業者さん。何かあったかなと電話に出ると

「お中元ありがとうございました」という第一声。あ、なんだ、お礼の電話か。

売却に関して何かいい話でもあったかと思いましたよ。



「で、物件なんですけど、問い合わせがありまして、これから商談してきます」



ほほ~。そういえば先日価格を少し下げて掲載しなおしたんでした。それを見て

お手ごろになったから問い合わせが来た感じなのかしら?ま、お手頃と言っても

まだまだ高めの価格設定にはしていますけど。



東京4棟目は再建築不可なので、金融機関さんの目線で考えると、あまり良い物件として

見て貰えていないのは間違いないでしょう。しかし、長い時間をかけて、隣地を

購入できれば化けるのはわかっています。

個人は時間を味方にできるので、じっくりやろうと思っていた案件でした。



じゃあなぜこのタイミングで売却を考えたか、という話ですが・・・

単に購入した時の仲介業者さんのノルマを支援する目的でした^^;

売る気はあまりないよという高い金額で良いということでしたので、実際に本気で

売るつもりはないけど、媒介契約のノルマを支援する形で恩を売っておけば、

次に何か面白い案件が来るかもしれません。そんな下心でした。



ただ、さすがに相手は百戦錬磨の不動産屋さん。媒介を受けたからには、あの手この手で

数字化しようとしてきます。売値の2/3くらいの買付を持ってこられたりもしました。

トークの組み立ては上手で、こうやって両手で数字にしようとするんだなと納得。

(ここが元付の場合、買うなら指値結構通せるなと逆の観点で思いました・笑)



先日、この営業マンとランチしている時に「せめて出す価格下げませんか?」と

懇願されたので、じゃあということで少し価格を下げました。この段階で彼の術中に

はまっているのかもしれません。売る気ないけどお付き合いで、と言っていたのに

なぜか価格を下げているという(汗)



そして価格を下げたところで、今回の「商談がある」というお話でした。

特に詳細は知らされていなかったので、どの程度の確度の商談なのかは今一つピンとは

きませんでしたが、まあ何か動きがあるなら連絡があるでしょう。



・・・午後一くらいに携帯がなりました。はやっ!



「商談してきましたので、その結果をお伝えしたいです。この後会えませんか?」



この後予定があるから電話でお願いします、と伝えたものの、大事な話なので対面で

お伝えしたいです、と。このパターン、前回と同じです。たぶん指値が入った形での

買付を貰ってきたんだろうと予想。平日動けない分、週末は予定詰め込んでるので、

できれば電話で済ませてほしいんだけど・・・と思いつつ、予定を何とか調整して

お会いする時間を作りました。



で、打ち合わせ当日。やっぱり指値が入ってました。でも前回のきつい指値よりは

だいぶマイルドな感じです。ちょっと下げた希望価格の15%オフの指値でした。

また絶妙なラインを突いてくるよね・・・。ギリギリで検討できそうな金額です。



売る気ないとか言ってたくせに、この段階でけっこう営業さんの術中にはまっている

感じがしなくもないですが・・・前回のやたら安い買付も、こんなもんにしか

ならないのかと私に思わせるためにあえて持ってきたのではないかという疑惑が!

いや、疑惑と言うか、営業上手ってことか。



持ち帰って検討します、という形にしました。



ではその金額に対してどう考えるかという数字を計算したいと思います。



前提

法人所有

本物件に関連する無担保ローン2本、有担保ローン1本



購入:1400万

修繕:2000万



家賃:480万(年間)



買付:4500万

簿価:3000万

残債:1000万(有担保)、600万(無担保1)、600万(無担保2)

(金額は適当な数字でぼかしてありますので、リアルな数字ではありません)



売却価格から残債を差し引き、仲介手数料や登記の手数料も差し引き、売却当日の

手残りを算出します。

4500万-2200万-(4500万×3%+6万)+15000円≒2150万



更に、売却価格から簿価を差し引き、所得税を計算します。

(4500万-3000万)*36.05%=540万



最後に、当日手残り金額から所得税を差し引き、売却時の利益を確定させます。

2150万-540万=1610万



3400万かけて準備したものが4500万で売れて、残債等全て返済して1610万の

手残りになる、という計算になりました。

※しつこいですが、数字は比率こそ同じですが、金額はフェイクです

 実際はこんなに大きな金額ではありません



では、この物件を保有したとしたらどうでしょうか。



まず大前提として、無担保融資その1があと2年半で完済となりますが、それを返すまで

この物件はキャッシュフローを産み出していません!(汗)

ファイナンスアレンジに失敗しちゃったので、短期で借りているのです。

まずこの段階で売った方がいいのではないかという疑惑が浮かびます。



ただ、2年半後にはそこそこ潤沢にキャッシュフローを産んでくれるという事情も

ありますので、一旦無担保云々は忘れて有担保の残債のみになったと仮定しましょう。



家賃は480万で、稼働率を90%とすると432万が家賃収入となります。

経費としては管理費(5%)、修繕費(1部屋入れ替わりで20万)、固定資産税や

広告料など諸々で20万を差し引くと、だいたい62万くらいは経費として出ます。

370万程度が手元に残り、ここから所得税が21%かかったとすると280万くらいに

なるものと考えられます。



年間の返済額を66万とすれば、214万が手残りとなります。

計算すると、だいたい今回の売却で7年分くらいの家賃が回収できることになります。



7年分の家賃を期間リスクなく一気に手に入れられるということを考えると、この話は

決して悪くない話に思えてくるのは気のせいでしょうか。

万が一、再建築不可物件が7年以内に地震で焼失とかしたら、長期保有の場合の収益は

絵に描いた餅になってしまいます。



買付、受けちゃおうかなあ・・・。こんなことぶつぶつ言ってるってことは、

たぶん受けることになりそうです。キャッシュポジションを厚くして、この融資が

困難な時代を切り抜けた方が得策な気がしています。よし、売っちゃおうかな。