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空室が3室増えたのに喜んでいる理由は何でしょう?(答えは本文にて)

キーワード:不動産投資,東京,ビル,築古,狭小,融資,保証協会,プロパー,承認

投稿者:ひろ*

2018年07月31日 09:18

空室がまた3戸も増えることが確定してしまいました。それもかなり癖のある部屋なので

埋めるのも一苦労です。でも、それなのにニヤニヤしている私です。その理由は・・・?



引っ張るのもアレなので、さっさと答えを書いてしまいます。

前にブログに書いていた狭小ビルの融資承認が下りました。プロパーでの融資となります。

東京10棟目にして初のビル案件、購入がこれで確定的になりました。


前回のブログで、プロパーと保証協会の2本立てで審査を進めていただいていることは

書いたのですが、保証協会に関しては難しいということでNGが出てしまいました。

曰く、給与収入まで含めれば問題なさそうだけど、それは保証協会としては見られない、

事業性だけで全体を見ると、今回の短い融資(10年)を回すのは骨が折れそうだ、

という見解でした。



担当者さんは、この結果が出た後でようやくプロパーでの審査を本格化させたようです。

並行とは言っていたけど、たぶん本音では保証協会で通したかったのでしょうね。

私は「通るならどちらでもいいけど、どちらかと言えばプロパーがいい」という意思は

伝えていたのですが、担当者さんとの優先度の付け方には多少温度差があったのだろうと

思われます。



保証協会さんを使いすぎると、いざと言う時に修繕費などの融資が受けづらくなる傾向に

あると思っています。本件限度とか言われて、しばらく追加融資が得られなくなりがち。

残債が減るか売上が増えるかしないと次に進めなくなり、厄介です。

また、保証料もかかるので、その辺を考えるとプロパー融資の方が都合がいいかなと

私自身は考えておりました。



でも、金融機関さんとしては保証協会さんの方が面倒がなくてやりやすいと考えると

思いますので、まあそこの温度差が出るのは仕方ないですね。



いずれにせよ、保証協会さんはNGでしたので、プロパーで改めて進めますという話を

いただき、その結果を待っておりました。



そして昨日のお昼ごろ、担当さんから着信あり。

「内々ではOKの方向で審査に回しています」

「本日~明日のどこかで結果が出るので連絡します」

という頼もしい連絡があり、たぶんいけるかなと安心しておりました。



そして夕方、ショートメールで「正式に承認が出ました」という通知あり。よっしゃ。

融資条件はそれほど良いわけではなく、金利2%半ば、10年、物件価格の9割弱という

形になりました。自己資金1割弱程度を投入することになりますが、まあよしとします。

キャッシュフローも10年だとあまり出ず、預金をしている感覚になることでしょう。

この物件は根抵当ということでしたので、残債が減れば好きな時に今と同じくらいの

金額を借りられることになるので、残債の減りが早いのは悪いことではありません。

「それとですね・・・」


はい、なんでしょう?

「法人も利益が出ているようなので、もしよろしければ保険の提案を・・・」


出たー(笑)

融資条件ではないけど、このタイミングで言われたら忖度せざるを得ないですね。

はい、いいですよ。保険入りますよ。月3000円くらいの入院保険だそうです。


さぁ、あとは決済日に向けて突っ走ります!