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売買契約書に大きな問題あり!何とか解決させるまでの一部始終。

キーワード:不動産投資,東京,ビル,レジデンス,売買契約書,重要事項説明書,既存不適格

投稿者:ひろ*

2018年07月15日 09:05

融資が固まれば東京10棟目となる予定の、小さなビルの売買契約をしてきました。

節目の100部屋越えで東京での購入が通算10棟に到達。しかもレジではない。

いろいろと記念になりそうな物件です。



以前、指値が通って融資も打診中と書いたビル案件。打診している金融機関さんが

「売買契約がないと審査を先に進められない」という話をされていたので、早いところ

契約してしまいたい思惑がありました。売主さんに心変わりされても嫌ですしね。



金融機関さんからは「雛形でいいので早めに契約書をいただきたい」という話を

されておりましたので、まずは雛形を作っていただき、こちらに見せてくれないかと

伝えました。あわせて、実際に契約する日を私の都合に合わせて設定してもらいました。

これで、事前に契約書を金融機関さんに送ることができるはず。契約より前にさっさと

送ってしまって、融資を固めてから契約したい。そんな思惑でおりました。



しかし、そんな思惑とは裏腹に、この契約書の文言の確定がなかなか進まず・・・。



問題点は1点。契約書の文言に「既存不適格」の文字が入っているのです。

いやいやいやいや、既存不適格の物件だなんて一つも聞いてなかったんですけど。

それだったら銀行さんはほぼ確実に融資しないから、話が終わりになっちゃいます。



どうして既存不適格なのかと言うところを確認したのですが、最初の時点での回答は

「仕入の時の仲介業者さんが既存不適格と入れていたため」という非常に曖昧な内容。

見た感じ既存不適格ではなさそうなので、社内にて既存不適格でないことを確認して

文言は削除する、という方向で調整いただけることになりました。



それから数日経過した契約の前々日。雛形が改めて送られてきました。

そのメールには修正した箇所が書かれており、私が指摘した内容はほぼすべて網羅されて

おりましたが・・・既存不適格の文言がなぜか残されていることが記述されていました。



なんでも、確認したところ既存不適格となった理由は・・・

・当初建築した時期には「道路斜線、隣地斜線制限」に該当していなかった

・現在は「道路斜線、隣地斜線制限」該当物件という事で重要事項に記載している

ということだそうです。そして土地建物付きの物件なので記載は必要だ、と。



なぜか「銀行審査には影響はしないと思いますので、そのままご提出ください」と

しれっと書かれていますが、何を根拠として銀行審査に影響しないと言えるのか?

絶対に影響するでしょ、既存不適格。本当にこの文言が残るなら、購入は絶望的です。

この文言が入っていて融資が通るわけがない。



そもそも「現在は『道路斜線、隣地斜線制限』該当物件」ってのはどういう意味?

道路は幹線道路沿いなので斜線なんか絶対かからないだろうし、隣地斜線もむしろ

隣地の方が背が高いくらいなので、素人目には関係ないように見えます。

該当していて、現状違反だからこういう書き方になっている?



これじゃ銀行さんに何も説明ができません。



念のため、いつもリノベをしてくださっている一級建築士の先生にも聞いてみましたが

見た感じ道路斜線制限も隣地斜線制限もないように見えるけど・・・ということでした。



具体的に何が制限に引っかかっているのかをもう少しちゃんと教えてほしいこと、

本当にそれらの制限に引っかかっているのかということを確認してほしいこと、

などを改めて要求した次第です。



この調整は契約日当日の午前中まで続きました。先方のご担当者様も、斜線制限は

確かにかかっていないような気がするので、役所や前の仲介業者さんなど各所に

問い合わせをして再確認したい、という意向を示されておりました。

先方も、ここまできて話を壊したくない気持ちであったり、明確に説明できないので

ちゃんと調べようという気持ちであったり、そういったものが出てきたのではないかと

考えられます(おそらく前の仲介業者さんの言うことを鵜呑みにしてあまり調べずに

重説を作ったのでは・・・と勝手に邪推しています)。

あとは、こちらからも「解決されないなら契約にはいかない」と暗に宣言してましたので

その辺も多少は影響したのではないかと。



そして契約当日の午後一番くらいで担当者さんからお電話が来ました。

内容が確認できて、斜線制限の類は特に問題はなかった、ということでした。

前の仲介業者さんが既存不適格と入れたのは、検査済証や建築確認などの書類であったり

設計書の類が全くなかったので、念のため既存不適格と入れた、というお話であったと

いうことです。明確に既存不適格であるかを調べたわけではない、とのこと。



よって、今回の売主さんとしても、売契や重説に「既存不適格」の文字を入れる必要は

ないだろうと判断できたそうです。いやー、よかった。ほっとしました。



というわけで、すっきりした気持ちで売買契約を締結することが出来ました。

ようやく金融機関さんの審査も本腰を入れて取り組んで貰えます。

良い結果が出ますように。