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また空室が増えてしまった・・・orz

キーワード:不動産投資,東京,退去予告,近隣トラブル,短期退去,近隣対策,空室対策

投稿者:ひろ*

2018年07月04日 07:22

一進一退の攻防・・・と言えば聞こえはいいのですが、単になかなか空室が埋まらず

埋まったら別の部屋が退去する状況に苦戦しているにすぎません。



現在、東京は東京4棟目が1部屋、東京6棟目が1部屋、東京8棟目が6部屋、

東京9棟目が3部屋(リノベ中)という空室の状況です。先日東京2棟目の空室

無事に埋まり、東京5棟目の空室も埋まって満室になり、更に東京8棟目にも望んだ

形とは少し違うものの駐車場を含めて入居申込をいただくことができました



この1~2ヶ月は閑散期に近いイメージなので、その中で3部屋決まればまあ上出来。

この調子で他もどんどん埋まればいいなと思っていましたが、そうは問屋が卸さない。

まだ入居して半年ちょっとの東京3棟目のお部屋で退去予告が発生してしまいました。

三歩進んで一歩下がる、的な・・・。



しかし半年で退去ってのはちょっと早すぎないかい?本当にどうしたよ?という感じ。

確か母子家庭の方で、お子様二人の学区の関係で1LDKでも構わないということで

3人でお住まいになっていたはずです。やっぱり狭かったのかしら・・・。

物件そのものの問題だったら困るので、管理会社さんにお願いして何が悪かったのか

退去の理由を確認していただくことにしました。



そして、管理会社さんからその件に関して本人と連絡が取れたということで報告を

いただきました。理由はどうやら近隣とのトラブルが発生しかねない状況があったため

先手を打って事を荒立てないように引越を決意した、ということみたいです。



具体的なトラブルの内容は明記を避けますが、あまり良い気分はしないだろうなと

容易に想像できる内容でした。その行為を仕掛けてきた旧来の住人の方も、購入当初

ご挨拶に行った際には、そんな雰囲気はなかったのですが・・・。



管理会社さんも「近隣の方とも協議を行った方が良いのかもしれない」ということを

仰っておりました。これはその通りだと思います。なんでそういう行為に至ったのかを

把握して、同様の問題が以降発生しないように配慮をしなくてはなりません。

事前に近隣の方と話をして、その理由となった行為を行わないよう次の入居者様にも

事前に指導しなくては、同様のトラブルが発生する可能性が再び発生して短期退去に

なってしまうかもしれません。せっかくお住まいになっていただくのに、その整備を

せずに不幸な結末を作ることは私の本意ではありません。近隣の方も入居者様も、

皆が満足して住むことが出来る環境づくりをするのが大家の仕事だと考えます。



というわけで、この件に関しては具体的な不満が何なのかをヒアリングすることに

したいと思います。まず会って話さなくてはわからないことが多すぎますから。



しかし、少しずつ埋まってきたのに退去になるのは痛いなあ・・・



現在の空室状況

東京3棟目 1室(退去予告)

東京4棟目 1室(即入居可能)

東京6棟目 1室(即入居可能)

東京8棟目 6室(即入居可能)

東京9棟目 3室(リノベ中)

札幌7棟目 2室(即入居可能)

札幌8棟目 3室(即入居可能)

富山1棟目 6室(即入居可能・・・なように工事が終わるはず)



合計 23室



98室中23室が空室なので、76.5%程度の稼働率というさんさんたる状況です。

東京8棟目と富山1棟目はちょっと別格扱いとして、個別に対策を練っていますが、

それ以外だとまずは東京の細かい空室からつぶしていくのがいいのかなとも思ってます。



地域別に見ると・・・

札幌 49室中5室空室 稼働率89.8%

仙台 7室中0室空室 稼働率100%

東京 33室中12室空室 稼働率63.6%

千葉 1室中0室空室 稼働率100%

富山 8室中6室空室 稼働率25%



全空からの再生が目論見通りのスピードで動いていない東京8棟目と富山1棟目がある

東京と富山の数字が悪いのは納得ですが、札幌も思っていたより良くなかったです。

札幌9棟目を12部屋中3部屋空室の状態で購入したのがまだ埋まっていない、という

ところが地味に影響していると思います。



東京3棟目、東京6棟目、札幌7棟目はきっと放っておいても埋まることでしょう。

東京8棟目、富山1棟目は個別に対策を練っています。東京9棟目はまずリノベが

終わらないと動きが取れません。札幌9棟目はもしかすると追加の対策を必要と

しているかもしれないので、ここも気にして見ていきたいと思います。



ここに追加で都内の小さなビル(全空)が入る予定なのですから、更に稼働率は

下がってしまいます。「買うより埋めなさいよ」という声が聞こえてくるのも

ごもっともです。ごもっともなんだけど、良いと思った物件が出てくるタイミングって

決して待ってはくれないので・・・^^;



とにかく、目の前の空室を片付けることをしっかりやりたいと思います。