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原状回復、空室対策、室内修繕・・・やること盛りだくさん。

キーワード:不動産投資,札幌,空室対策,退去,原状回復,民泊,ワンルーム,3点ユニット,修繕

投稿者:ひろ*

2018年06月27日 08:13

札幌8棟目に関して、購入から1ヶ月が経過しました。まだ空室が埋まる気配は

ありませんが、地道にコツコツやっていきたいと思うところです。



まず、購入する直前くらいに退去予告が入ってしまっていた件につきまして、

先日とうとう退去となってしまいました。まあ退去予告が出ていたのですから、

当たり前のことなんですけど・・・。



札幌遠征の時に見てくればよかったのですが、時間がなくてそこまではできず。

管理会社さんに確認して貰ったところ、美装だけで募集できそうということでしたので

ちょっと安心しました。



ただ、設備面で言うと、ロスナイがついていないという点はひっかかりました。

この物件のシリーズ、結露が多いことで仲介業者さんに有名な物件なのです。

だから購入と同時に名前を変えて、その印象を払拭するようにしています。

印象だけでなく本当に結露対策も必要ですし、前のオーナーさんも空室が出ると

ロスナイを入れていたということですので、それに倣って私もロスナイは導入を

していきたいと思っています。と言うわけで現在管理会社さんにて見積中。



今回退去になったお部屋、実は家賃がちょっと安かったんです。だから今募集中の

お部屋に合わせて、少し家賃をアップさせました。ただ、リフォームの状態や階数などに

差があるので、同じ値段で決まるかは正直わかりません。反響を見ながら調整していく

必要があるだろうと考えております。



なお、この物件は昔、法人の寮として使われていたお部屋だったようで、その頃の方が

まだ数名お住まいになっています。この数名のお部屋が更に家賃が安いので、退去が

あれば利回りは更に向上する可能性があります。でもそういうお部屋に限って、このまま

住み続けることになるんだろうなあという気はしますけど^^;

ま、それもまたよし。安定するし、広告料を出さなくて済みます。



次に、既存のお部屋の空室対策です。



初期費用軽減や募集賃料の調整などを行って、現在様子を見ているところですが、

どうやらこのエリア自体があまり物件が動いていない雰囲気なのです。

その辺は清掃業者さんが定期的に業者さん向けのサイトを見て、物件数を定点観測して

くださっているので、こうして判断できるのです。



清掃業者さんと管理会社さんがダイレクトに連携を取る形に運用を変更できました
ので
この辺の情報が私と管理会社さんにすぐ伝わるのはありがたいところです。



まだ賃料変更して1ヶ月経っていないので、ガチャガチャと賃料をいじりすぎるのも

仲介業者さんが覚えづらくて面倒と感じると思います。今はこの賃料はいじらずに

もう少し様子を見たいと思います。



あと、清掃業者さんから「内見した時の印象が暗い感じなので、明るい照明を入れて

置いた方がいい」という助言をいただきました。対応の為、シーリングライトを

楽天で購入して管理会社さんに送付し、設置していただきました。

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快く引き受けてくださった管理会社さん、ありがとうございます。

これで内見時の印象が上がればいいのですが。



それから、残念なお知らせとして、既存のお部屋で「お風呂のドアが壊れた」という

報告がありました。昔、似たような間取りの札幌1棟目でも同じようなことが

ありましたが、その時は確か同じサイズのドアがなくて、特注で5万くらいかかった

記憶があります。今回もきっとそうなるんだろうなあ・・・^^;



でもこれも中古物件を保有するものの宿命です。やらないわけにもいきません。

きちんと対応したいと思いますので、管理会社さんに見積の依頼をしました。



あとは、もしどうしても埋まらない時のために、民泊での運用が可能かというところを

札幌遠征中に確認して貰っています。エレベーター無しの物件の3階という点は

マイナスですが(荷物が大きいので階段は大変)、建具を外してベッドを置けば

多分大丈夫であろうということでした。埋まらない場合は民泊も選択肢の一つとして

考えたいと思います。



札幌は元々繁忙期と閑散期の差が激しく、180日稼働に限定されたとしても、

その分参入者の現象による単価アップで取り戻せるのではないか、という見解が

割と多いような気がします。私もその説は大きく間違っていないような気がするので

保有物件での民泊参入も視野に入れたいと思います。

(札幌の3点ユニット、なかなか埋まらないんですよね~・・・)



札幌8棟目も少しずつ動いています。12部屋中9部屋の稼働と言うちょっと寂しい

状況をいかにして早期に打破できるか。これもまた気合の入れどころです。