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お付き合いで売りに出していた物件に買付が・・・!?

キーワード:仲介業者,プレゼンテーション,買付,手残り,東京,売却,指値,不動産投資

投稿者:ひろ*

2018年06月23日 08:25

義理を果たすために媒介契約を締結していた東京4棟目。

なにやら早速買付が入ってしまったようですが、その内容はなかなかのものでした。



先々週の半ばくらいでした。仲介業者さんから連絡があり「明日1件内見あります」と

報告をいただきました。へー、あんな高い値段でも内見が入るもんなんだなあ・・・。

はっきり言って、べらぼうに高いです。私だったら絶対に見向きもしない価格です。

東京は恐ろしいところだ。



東京4棟目の簡単なスペック

1Rが4部屋のアパート、再建築不可、全面フルリノベーション済み

割と栄えてる駅が最寄で徒歩10分圏内



私自身はこの物件けっこう気に入ってます。リノベーションの借入に大失敗して

キャッシュフローはほぼ出ていませんが、その分かなりの勢いで元本が減ってます。

リノベーションの借入の残債ばかりで、本体の残債はそれほど多くないことから、

一括返済に必要な金額が少なく、無担保分をそのまま借りっぱなしにしておけば

自己資金として使えてしまうというところもまた美味しいです。



まあそんな事情もあり、何か媒介取らせてくれと言われれば、まあこれが妥当な

ところかなあと思って、これなら売ってもいいよと言った次第でした。



ただし、あまり真剣に売る気はないので、価格はかなり適当なお値段です。

相場よりかなり高めにしており、営業マンの媒介契約ノルマの達成に協力しただけ、

といった雰囲気です。



そんな感じなので、全く期待せずに週末の内見のことなんてすっかり忘れてました。

そしてその2日後くらいに仲介営業マンからメールで「週末お会いできませんか」と。

あれ、なにそれ。あれか、鬼指で買付入ったとかそんなオチか?



週末はけっこう予定いっぱいだったので、電話でお願いしますと言ったのですが

できればお会いしたい、と。大手さんってこういうところ融通利かないなあと

思いましたが、仕方ないので時間を工面してお会いする時間を作りました。



当日、営業マンは何気ない雑談から入ります。こっちとしては早いところ本題に

入ってほしいのですが、まずはおとなしく待ちます。



雑談の後、反響の報告。ネット検索で閲覧されている割合からすると、正直今のところ

反響が取れて成約できそうとは言い難い数字になっているという説明を受けます。

まあそうですよね。私自身そう思っていますし。



次に、過去の類似物件の成約価格を持ってきてくださいました。なるほど、この

仲介業者さんに任せるとこのくらいの価格で売れるのですね。心なしか、相場価格より

ちょっと安めな成約価格に見えました。そして押しなべてどれも指値が入っていると

いうことも理解しました。



今回お任せしている元付さんは、両手仲介を主体としています。

たぶん、仲介手数料が欲しいから、早めに制約するように売主さんに指値に応じるよう

説得をしているのでしょうね。購入するには良いけど、売却するには微妙です。



そして、類似の価格帯・類似の利回りの物件を出してきました。なるほど、借地の方が

再建築不可よりも安いのですね。ランニングコストとして地代が入るからかな?

それとも地主さんと色々ややこしいからかしら。



中に1~2件くらい、ちょっといいかなと思える物件もありました。

この辺いいですね、なんて軽口叩きながら見ていましたが、この段階でまだ指値の買付の

話は出てきません。



ひとしきり話した後「出しづらくなっちゃいましたが・・・」と苦笑いしながら、

ようやく買付証明書を出してきました。その額は・・・1000万以上の大きな指値。



いやね、2億とか3億単位の物件での1000万なら誤差かもしれないですけど、

今回数千万ですからね。何割引きですよ、スーパーのタイムセールですかいな、と。



仲介業者さん、私から聞き出した残債などから、この金額でも手残りは一応出る、

ということを資料にして計算したものを出してきました。そして「この手元資金で

先ほど紹介した物件に資産の組み換えをしませんか?」と。さすがに恐縮そうな顔は

していましたけどね・・・。



でもまあ、なるほど。相場の価格はこのくらいだよという情報を出して、他の物件に

目移りさせて、その物件を買うためにこの指値は呑みましょう!という形で書面を

出してきたわけですね。一応それなりに計画を練って持ってきたんだなということは

わかりました。そのまま出されたら速攻でゴミ箱でしたが、仲介業者さんがいろいろと

練ってきたこともあり、一旦考えるということとしました。



その後あれこれ計算して考えましたが、この業者さんが言う相場の金額であれば、

まあ手残りもそれなりに出るので売るのも無しではないかな、と思った次第です。

ただ、今入れられてる指値はそのままは受けられません。



というわけで、この辺で落ち着かせたい金額より少しだけ上乗せした金額で、買主さんに

返答をしてもらうように依頼しました。仲介業者さん的には「ちょっと厳しいかも

しれませんが、頑張って交渉してみます」とのこと。近々回答はあるでしょう。



たぶん成立はしないだろうと思うけど、手頃な価格帯の物件に対する食いつきは

まだそれなりにあるようだということがわかった一件でした。