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自己資金をひねり出す方法をいくつか提案します。

キーワード:不動産投資,札幌,融資,自己資金,建物,築古,状態,生命保険,契約者貸付,財形貯蓄,持株会,貸越

投稿者:ひろ*

2018年06月15日 08:35

先日買付を入れた札幌土地値以下案件、金融機関さんが早速NGを出してきました。

さて、どうやって自己資金を作ろうかな・・・。



あらすじ

1.札幌で、積算評価額以下・地下鉄徒歩圏・利回り24%(ただし築古狭小3点BT)

  を見つけ、ケツ浮かせながらノールック買付を入れる

2.仙台法人で1行、個人事業主(もしくは東京法人)で1行、融資を打診する

  ※いずれも築古木造に対応できる金融機関さん

3.個人で出していた方の金融機関さんから回答があり、物件購入額の75%が限度

  いうことになる

4.仙台法人で出していた方の金融機関さんから回答がある(今ここ)



というわけで、仙台法人で出していた金融機関さんからお返事が来たので、その話など。



結論としてはNGでした。札幌の支店から早速現地調査に行かせたところ、建物が

ボロすぎてこれはちょっと再生不可能ではないか、というような話だったようです。



直接連絡を受けたのは義母だったので、伝聞でしかないのですが・・・

・ありえないくらいボロかった

・ガムテープで物件が補強してある

・2階通路はベニヤ板で補強している

・とても事業計画にある金額で再生できるとは思えない

・立地条件だけは良い



義母はこの報告の後「見に行ってみたい」と逆に興味を示す始末(笑)



えっと、すみません、私ノールック買付してるので、そんなにボロいと言われると

ちょっと不安になるのですが・・・(汗)



仲介業者さんに報告して、写真ありませんかねと問い合わせましたところ、速攻で

写真が送られてきました。

不動産投資.ME

うお、本当にベニヤ板で通路が作ってある(汗)

不動産投資.ME

柱が角材だ・・・劣化が激しそう・・・。



というわけで、これ以上追い求めても仕方がないと判断して、ここは見送ることに。

そうなると、物件価格の75%しか融資が出ない金融機関さんで進めるしかありません。



正直、売却で得た自己資金、ほとんどもう手元にないんですよねえ。

「絶対に使わないぞ貯金」に入れてあるお金を引っ張り出せば対応できなくもないけど、

それはマイルールでしないと決めています。そうなると、それ以外のお金を使って

決済をしなくてはなりません。



さぁ、ここで自己資金をいかにしてひねり出すか、アイディアを出してみましょう。

意外と色々なところに眠っているのですよ、自己資金は。



・生命保険の契約者貸付

保険の種類によっては、返戻金以下の貸付を受けられるものがあります。

金利も高くないですし、信用情報にも出ません(ここ重要)。

活用しすぎて生命保険がありません、ということにならない範囲で・・・。



・定期預金の貸越

定期預金を取り崩すのはちょっとまずいけど、一時的にお金は使いたい・・・。

そんな時は「貸越」の機能を使い、残高を一時的にマイナスにしてしまうという

手があります。金融機関さんによって、いくらまで貸越できるかは異なりますので

そこは事前に確認された方がいいでしょう。



ちなみに、某カタカナ金融機関さんは少なくとも500万以上の貸越が可能です。

これに対し、取引している某信用金庫さんは、定期をどれだけ入れても200万しか

貸越はできないと言っておりました。



・サラリーマンの勤務先の各種制度

サラリーマンで天引きでいろいろやってたりしませんか?

財形貯蓄や持株会など、強制的に貯金できる仕組みを当初入れていたのを忘れていた、

みたいなお話はないですか?財形を取り崩す、持ち株を売り払う、などの方法を使って

お金を作ることもできるのではないかと思います。



あとは社内貸付の制度なんかも活用するといいかもしれませんね。

私が勤めている会社にも、確か300万を5年とかで貸付してくれる仕組みがあったと

思います。この辺も活用するといいのではないかと考えます。



・家庭内レバレッジ(=身内から借金)

私はできませんが、こういった手も活用できると思います。

なぜできないかというと・・・



・実の両親には不動産投資のことは内緒にしている

・義理の母は貸付する余力なし(今は亡き義父がいろいろ無駄遣いを・・・苦笑)

・実の弟、義理の弟、ともに手元資金がない



という感じだからです。弟、頑張れよー!(自分のことは差し置いて)



私もこういった手を駆使して、なんとか自己資金を作り出そうと考えております。

今回は、持株会の株を売却することで、ある程度の資金需要は満たせそうです。

残りは生命保険からの貸付でも受けるかな・・・それでなんとかなるかなと思います。



ただ、そこまで資金を取り崩す前にやっておくことがあります。

それは、今OKが出ている金融機関さんに対して、こんな状態ですけどいいですかと

物件の写真を送り、そこである程度判断して貰うこと。取り崩した後で「やっぱり

融資無理でした★テヘペロ」とか言われたら殺意が芽生えますからね・・・。

まだ現地を見ていない状態ということでしたので、それも加味してどうかという

お話を事前に詰めておきたいと思います。


本件、来週早々には方向性を確定させたいと思います。