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ノールック買付の銀行融資、速攻で物件単体の評価額が返ってきた。

キーワード:不動産投資,札幌,融資,金融機関,遠隔地,築古,積算評価額,バルーン返済

投稿者:ひろ*

2018年06月09日 08:43

先日のブログで書いたノールック買付で2行ほど融資を打診しておりますが、

うち1行から早くも物件単体での評価が届きました。



札幌5棟目の管理会社さんから情報提供いただいた案件。積算評価額以下の築古木造で

利回り24%前後、地下鉄駅から徒歩7分という、数字だけ見たらケツが浮きまくる

案件です。ただ、勿論ですが安いのには理由がありまして、一般的には全く需要がない

間取りであるということ・・・。



3点ユニット、狭小、ロフトすらなし、和室、陽当たり悪い部屋がある(予想)、

など札幌では間違いなく選ばれない部屋の作りであることは疑いようがありません。

現状の稼働率が50%であることからも、その状況はうかがい知ることが出来ます。

利回りに釣られて素人が買ったら大火傷すること請け合いです。



ただ、私はこの案件はありだと思いました。



・積算評価額以下なのでBSが良化する

・他の物件でカバーできるので、多少稼働率が悪くても持ちこたえられる

・将来の新築用地、もしくは2区画の戸建用地としての出口を取れば含み益ゲット



といったところがその理由です。



しかし、この案件は融資をどうしたらいいのかと言う点が非常に悩ましい・・・



・耐用年数超過で融資を引ける金融機関が限定される

・札幌在住ではないので、遠隔地(東京or仙台)からの融資付けは難易度が高い

・現況の稼働率が悪いので融資が厳しい



この状態でどこに融資を持っていけばいいのか、と。なんならカーテンつけるか?(笑)



それでも、私の頭の中にはいくつか融資の可能性のある金融機関さんが浮かんでます。

いずれも癖のある金融機関さんですが、もしかしたらという期待を胸に、突撃をして

みることにしました。



候補その1

仙台法人で積立のお付き合いをしている金融機関さん

エリアが謎なくらい広く、札幌でも築古でも検討可能、ただし金利は高い



候補その2

個人もしくは東京法人で新規にお付き合いをしようとしている金融機関さん

ここもエリアが広く、札幌でも築古でも検討可能、金利は安くはないが候補1より安い



エリア戦略としては候補その1で仙台法人で引くのが綺麗な姿なんですけれども、

仙台法人はあまりボロ木造とか持たせたくないよなあという思惑もあります。

そうなると個人もしくは東京法人で持つというのも考えられなくはない・・・。

札幌を個人から切り離して売りまくり、一時期は札幌は1棟のみという状態にまで

きたのですが、結局この間札幌8棟目を購入したので、また2棟体制に戻りました。

どうせならもう1棟増えてもいいかなあという感じはあります。



いずれか一方で条件がいいところを狙う、という感じになるのかな。



そんな思惑を胸に、買付を入れて一番手を確保した夜、夜なべして事業計画書を作成。

候補その2にはその日の夜のうちにメールで事業計画書を送信しました。

候補その1には翌日電話して、担当者さんに情報展開。私が直接行きたいところですが

都合がどうしてもつかず、義母に一人で行って貰うことにしました。



そしてここからの候補その2の動きが早いこと早いこと。

水曜日の夕方にこの案件のことを伝え、その日の夜メールで概要と事業計画を送信。

木曜日、メールが届いたか電話して、目安を教えてと言ったら「物件単体の評価は

明日出します」と。超早い!そして金曜のお昼には本当に物件評価が出ました。早い!



その気になる物件評価は・・・



融資希望額(リフォーム代まで含めて全額)に対しては6割という回答でした!orz



ただ、物件価格に対してで考えると75%の融資はしていただけそうです。

じゃあ、残り25%の自己資金を出して買っちゃうか?



札幌8棟目、東京9棟目と立て続けに購入し、富山1棟目の大規模修繕、東京2棟目の

ちょっと大きな額の修繕など、お金が必要な場面が立て続けで来ている状況につき、

札幌3棟目の売却益はもうありません。正直、いろいろとかき集めれば買えないことは

ないんですけど、なかなか厳しい感じはあります。仙台法人のお金まで含めて考えれば

出せなくはないけど・・・また義母に「お金が入るとすぐ使う!」とブーイングを

浴びせられそうですので、そこのお金は考えないことにします^^;



返済期間もそんなに長くは取れなさそうな感じでしたが、面白いことを言ってました。

キャッシュフローが出るよう、売却前提にはなるけどバルーン返済はどうですか、と。

金利のみ、もしくは元本の一部と金利を10年間払い続け、10年後に残債を一括で

返済するという形にすれば、融資期間が短くてもキャッシュフローは出ますよ、と。

なるほど~。日本では珍しい提案です。やったことないことに惹かれる私としては、

ちょっと試してみたい気もします。



ちなみに評価が伸びなかった理由は、現況の稼働率が悪すぎることと、物件概要書に

書いてあった「ボヤが出た分の原状回復をしないで引渡する」という文言でした。

基本は積算で見ているけど、収益還元の要素も多少考慮しているということです。



物件単体での評価はわかったのですが、私の個人属性も含めて考えてもいけそうですか?

という問いかけには「大丈夫だと思います」という回答。じゃあまずこの金融機関さんは

オーケーということで理解し、もう片方の金融機関さんでどんな評価が出るかを見極めて

結論を出そうと思います。



自己資金入れて買っちゃうかなあ・・・どうしよう。悩む。

土地として考えれば確実に儲かるもんねえ、これ。