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目指せ空室王回避!空室対策を本格化。

キーワード:不動産投資,札幌,東京,富山,空室対策,初期費用,リフォーム,部屋作り,家賃

投稿者:ひろ*

2018年06月04日 10:02

入居付けのために、強化策を練ったり具体的な作戦を展開したりしています。



【札幌7棟目】

2部屋の空室があり、札幌物件の中では比較的高い家賃を取れているというところも

ありますので、ここはさっさと埋めてしまいたい物件です。



こちらは管理会社さんから色々と提案をしていただけるので、私としては楽ちんです。

半月くらい前に「空室が2部屋に増えることを考えると、初期費用を下げて早めに

埋められるようにした方がいいのではないでしょうか」とのご提案がありましたので、

そうしましょうということで条件変更を行いました。



敷1、礼0、前家賃、火災保険、保証委託料を初期費用として入居者様に請求するところ

敷0に変更して、初期費用を軽減する作戦となります。6月~7月の新婚ファミリーが

選びやすい初期費用低減策で、なんとか片を付けたいという思惑です。



更に、管理会社さん独自の「成約したらQUOカードプレゼントキャンペーン」も

あるということでしたので、一気に決まってくれればいいなと思っております。



昨日から今日にかけて、このキャンペーンや初期費用による反響状況を伺いましたが

まだ半月ということもあり、そこまで大きな反響は得られていないということでした。

元々空いていた方のお部屋は近隣と比べて妥当な家賃設定と思いますが、今度空く部屋は

近隣より高めの家賃設定で、それをあえて引き継いだ募集条件としています。

後者の部屋は家賃を下げてもいいと思いますが、もうちょっと様子を見てからかな・・・



そんな感じで管理会社さんに話をしたところ、後者の部屋について家賃をどうしたら

やりやすくなるか、社内で協議して改めて連絡してくださるとのことでした。

色々とありがとうございます!



【札幌8棟目】

こちらは前オーナーの微妙な募集条件を変更して、私なりに適正と思える条件に

修正しました。そして物件名を変更し、オーナーチェンジされたことを大いにPRする

作戦を展開しております。名称変更に騙されたか、早速物件確認の電話もあったと

管理会社さんが言ってました。ありがたいですね。是非その調子で!



【東京5棟目】

募集条件は特に変更せず、工事でバリューアップを図る予定です。

どのくらいの施工費で対応できるかにもよるのですが

・床の傾き補正

・和室→洋室にした部屋の長押などの木部を真っ白に塗装

・ベランダの床板の刷新

といった、前回のリノベ時にできなかったことに対応しようと思っております。



前の時は、反響はあり内覧にも来るものの、半分くらい(推定)の人が床の傾きを

気にして入居申込に至らなかったと聞いております。つまり、床が傾かなければ

申込に至った可能性があるということだと思うのです。



最終的に、家賃を2000円下げて決まりましたので、床の工事をすれば元々の

想定家賃は取れるだろう、と。決まりが悪ければ初期費用キャンペーンをするなり

家賃を下げるなりして対応すればよい、という考え方です。



ただ、3点全部やると結構お金もかかると思います。そこはどこまでやるかは

出てきた見積を見て考えたいと思います。



【東京8棟目】

そろそろ全空のままにしておくのも金融機関さんへの体面上よろしくありません。

管理会社さんに、必要なら初期費用の更なる低減キャンペーンや家賃減額も検討する

方向で相談しましたが、管理会社さん的には「本当に有効な作戦を考えるために、

もうちょっとヒアリングしたり情報を集めたりして、改めて提案します」という

形で持ち帰ってくださいました。ありがたいことです。



あわせて、作成したチラシを物件近隣のターミナル駅でばらまく作戦を来週末に

決行します。ペットショップやトリミングスクール、猫カフェなど、ペットに関する

業種のところにチラシを置いてもらいPRする作戦です。チラシだけ作ってあって

作戦自体決行できてなかったから、いい加減やりますよ!



【富山1棟目】

のんびりしたペースで進んでいるプロパンガス化と内装の原状回復工事。

入居開始された部屋は先行して工事が完了しておりますが、他はまだ終わってません。

東京感覚からすると、とんでもない遅さです。



でもここは富山です。郷に入りては郷に従うべし。遅いと言ったところで、フィリピンと

比較したら全然早い方です(笑)



管理会社さんには、1部屋できあがるタイミングを教えてほしいと伝えました。

営業をかけようにも、部屋が出来上がっていない状態で営業しても意味ないですから。

その意図はお伝えし、とりあえず1部屋でいいので優先して完成させてください、と

お願いをしました。完成してからが本当の勝負です。もう9ヶ月寝かせてしまいましたが

まあ現金で安く買ってるので、他のレバレッジきいてるやつを優先させましたという

ことで仕方ないかな~と自分に甘いことを言ってみる。



東京9棟目、札幌8棟目の取得も完了し、物件取得関連の動きがひと段落しました。

そろそろ取得から管理に軸足を移し、空室が多くなっている全体的な状況を改善させて

着実に埋めなくてはなりません。



各管理会社さんごとに、お付き合いの距離感や口出ししていい領域など、バランスの

取り方が微妙に異なります。そこを間違えてうざい大家にならないよう留意しながら、

それでも優先して貰えるようにきっちりとやっていきたいと思います。