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空室の神様が舞い降りてきたような気がする(来なくていいのに)。

キーワード:不動産投資,東京,退去予告,転勤,属性,立地,単身,家賃,入居募集

投稿者:ひろ*

2018年05月29日 08:05

東京4棟目の媒介契約が無事に完了した昨日ですが、またまた東京6棟目の退去予告が

舞い込んできてしまいました。まじかー。



東京6棟目は昨年9月に決済し、募集可能な状態になり次第順次募集を行いました。

立地が抜群に良いこともあり、サクサクと入居が決まり「なんと親孝行な物件なんだ」と

思ったものでした(再建築不可だけどね!)。



再建築不可なのでノンバンクさんで融資を引いています。金利は高いものの年数を長く

取ってもらうことができたので、返済比率も50%を切っております。利回りは10%を

ちょっと超えているくらいなので、再建築不可としては今一つな水準かもしれませんが

家賃も高く、けっこうしっかりキャッシュフローが出る物件という認識です。



単身物件なのですが、入る人は皆属性が良い人ばかりです。こりゃ滞納の心配はないなと

ほくほくしておりましたが、別のところで意外な罠がありました。属性が良いためなのか

「転勤で短期退去」というパターンが発生するのです。



11月にご入居いただいたお部屋で3月末に退去予告を貰うとか、悲しいくらいに短期に

なってしまったのですが、転勤が理由と言うことでしたので慰留もできません。

属性がいいサラリーマンだとこういう退去理由がありうるのか、とある意味納得した

次第でした。



ちなみにこのお部屋、ほとんど間を置かずに次の入居者様が決まりました。

しかも若干家賃をアップさせることもできましたので、結果オーライかと思います。



そして昨日のこと。聡明な読者各位におかれましては、もう予想のつく展開と思いますが

またまた退去予告が来てしまいましたorz

当然ながら、理由は「転勤」です!また転勤かー!なんでこの時期に転勤するかなー!

まあもう嘆いても仕方ないので、頑張って募集をしてもらうということで・・・。



好立地で高い家賃が取れる物件ですが、その分回転も早いのでしょうか。

基本的な住環境に問題があるとかでなければいいのですが、ちょっと不安です。

まあそれでも立地がいいので勝てるとは思いますけど。



そしてここにきて、管理会社さんの方が弱気になってきました。

東京4棟目1室、東京5棟目1室、東京6棟目1室、東京8棟目7室、東京9棟目3室の

空室を抱えていることになりますので、ちょっと空室率高すぎないかい?という感じに。



私、退去した物件はだいたい試しに家賃を上げて募集するんですけど、今回に関しては

管理会社さんから「時期的にあまり良い時期ではないので、少し家賃は抑えてはどうか」

という意見のメールが飛んできています。そうですね、確かにちょっと空室多すぎるので

埋める方向で調整しないといけないですね・・・。



というわけで、東京6棟目の空室は据え置き家賃で募集する方針とします。もうちょっと

頑張りたい気持ちはありましたけど、まあタイミングもありますので・・・ね。

やっぱりちょっと条件緩和しようかな、東京8棟目(そっちの話かよ)。



札幌5棟目 満室

札幌6棟目 満室

札幌7棟目 2戸空き

東京1棟目 満室

東京2棟目 満室

東京3棟目 満室

東京4棟目 1戸空き

東京5棟目 1戸空き

東京6棟目 1戸空き

東京8棟目 7戸空き

東京9棟目 3戸空き

仙台1棟目 満室

富山1棟目 7戸空き

千葉1棟目 満室

満室物件と空室あり物件が半々というのは褒められた状況ではありません。

札幌8棟目(仮)が決済できれば、更に空室は3戸増えます。



安くして一気に埋める作戦もありかもなあ・・・。安くすれば定着率も向上します。

売る気がない物件ならそれでいいんだろうと思います。

いずれにせよ、悩ましいところです。