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仲介業者さんの媒介契約のノルマ達成を支援する(?)

キーワード:不動産投資,東京,売却,仲介業者,媒介契約,ノルマ,再建築不可,手残り,所得税

投稿者:ひろ*

2018年05月28日 08:01

言霊なのか、引き寄せなのか・・・。狙ったわけじゃないんですが、昨日、売却も大事と

ブログに書いた
そばから、それに関連する話が出てくるようになりました。



売却をすることで資産形成が加速すると書いたその日の午後、嫁ちゃんをコストコに

連れていって、東京8棟目の清掃用品など購入しておりましたが・・・何やら携帯が

ブルブル震えております。む、誰だ?と思って見てみると、東京4棟目を仲介して

くださった業者さんじゃないですか。しばらく連絡取ってなかったんですけど、

東京4棟目購入の際にはお世話になりました。何かいい物件情報でも入ったかしら?



「物件のご提案ではないんですけど・・・」と切り出す営業マン。

どうやら売り物件の手持ちが少なく、今月の媒介契約のノルマが達成できなさそうなので

何か売っても良い物件があれば売らせて貰えないか、という電話でした。



昨日たまたま「物件を売るということ」などというテーマでブログを書いていたので、

それが何かを引き寄せてしまったのかもしれません。偶然もあるもんだなあ、ほんと。

あるいは本当に言霊というものがあるのかもしれません。これもまた思考が現実化した

事例なのかも?不思議なこともあるものです。



さて、それはそれとして、営業マンの成績のことを考えると、売れなくてもいいので

とりあえず媒介契約だけはしておいた方が彼も助かるでしょう。であれば、この強気な

価格で良いなら売ります、という値段設定で媒介契約だけ締結するということにすれば

いいのではないかと考えます。



問題は、どの物件を媒介契約するかです。東京の業者さんなので、都内の物件が

良いでしょうから、東京1棟目~東京9棟目のいずれかと言うことになります。



このうち、購入したばかりの東京9棟目は除外。東京8棟目も借地なので今売ると

地主さんへの諸々の費用の支払で赤字になること請け合いです。しかも短期譲渡ですので

税金も激しく高くなりますから、あまり得策ではありません。



東京6棟目も短期譲渡ですし、立地がとても良い物件なので売るつもりはないから除外。

東京5棟目も短期譲渡で、自宅からものすごく近所なのでこれも売るつもりはなし。

東京2棟目は長期譲渡ですが、これは立地が良いので売るつもりはなし。

東京1棟目は長期譲渡なので売却を検討しても良いのですが、借地なので承諾料とかを

考えると、売ってもそんなに手残りなさそうなので検討対象外かな。



消去法で、東京3棟目と東京4棟目が残りました。



東京3棟目は個人所有で短期譲渡になります。ちょっと勿体ない感じがします。

所有権でロットも小さいため、売りやすいと思います。また、個人では2年連続で

売却をしているため、来年度から2年間課税業者になってしまいます。それを考えると

今年のうちに個人で売れるものは売ってしまった方がいいような気もしています。

他方、家賃が安い部屋があるので、そこを高くしてから売った方がより高値を狙える、

という一面もあります。



東京4棟目は法人所有です。税率は売却すると最大税率になりそうですが、短期譲渡の

39%分離課税に比べれば、34%ちょっとの総合課税の方が税金は安いはずです。

こちらは東京3棟目よりちょっと大きいのですが、それでも都内で4部屋のアパートなら

売りやすい部類に入ることでしょう。家賃も恐らくこれで相場というところまでは

持っていってますので、売り時と言えば売り時です。ただ、近隣を買って再建築可能に

化けさせるという大きな野望は諦めることになるでしょう。また、某ノンバンクさんでの

借入なので、違約金がそこそこかかることはマイナスですし、今後借り増ししたら金利が

下がると言う話からも少し遠ざかることになります。



いろいろ考えましたが、東京4棟目の方がベターかなあ?既存取引先の金融機関さんを

大切にするという意味で考えれば、東京3棟目はメインバンクさんからの借入なので

あまり残高を減らすのはよろしくない感じもあります。手残りも東京4棟目の方が

多くなります。ロットが大きいのも勿論なのですが、リノベの融資を超短期(5年!)で

借りざるを得なくて、その分元本返済がかなり進んでいるのが大きいのです。



というわけで、東京4棟目を差し出すことにしました。

金額はかなり強気な形にしたので、まあ売れないでしょうね~。

東京で収益物件を売るのは初めてなので、相場などよくわからないのですが、

まずは素振りと思って出してみることにします。