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新規購入物件の募集賃料を検討する。

キーワード:条件,単身,不動産投資,募集,賃料,札幌,間取り,広告料,三点ユニット,初期費用,ファミリー

投稿者:ひろ*

2018年05月26日 08:47

今度購入する予定の札幌8棟目(仮)について、購入後の家賃設定や募集条件を

いろいろと考えてみました。



購入まであと1週間なのに、まったくそんな感じがしない札幌8棟目(仮)。

でもそろそろスタートダッシュを決めるために、空室対策を考えなくてはなりません。



基本スペック

札幌市内 平成初期築RC

JR某駅徒歩3分

2DK 8部屋 1室空き(1室退去予告)

1K 4部屋 1室空き

駐車場は3台で満車



お部屋の中は綺麗にリフォームされているので問題ないように見えるのですが、

なぜか2DKなのに広告料4ヶ月積んでも決まらないという状況でした。

いやいや、普通に2DKなら広告料2ヶ月あれば十分決まるはずなんだけど・・・。

家賃設定だって、そこまで無茶な価格ではないと思いますし。



単身は恐怖の三点ユニット。札幌2棟目の悪夢がよみがえります。

それにしては家賃が強気だったので、これは下げないと厳しいでしょう。

贅沢言わずにサクッと決める方がいいと判断しております。



先日札幌に行って金消契約してきた際に、管理会社さんとも管理委託契約をして

きました。その際にいろいろと話をさせていただき、今回は管理会社さんのところで

清掃は頼まず、別に清掃業者さんに発注をかけるということで合意いただきました。

清掃発注先は・・・もはや大社長になったコジローさんの経営する清掃会社さん。

スタッフの方が真面目に仕事してくれるし、賃貸仲介目線でのレポートなんかも

時々してくれるので、私は報告ネットさんと2本立てでいつも利用しています。



今回も相談したら、頼む前に早速賃貸付けの目線でのレポートを送ってくれました。

ファミリー間取りも単身間取りも、初期費用を軽減すれば勝負できるでしょう、と。

その他、この辺修繕した方がいいんじゃないか、みたいなご提案もしてくださいました。



そんな情報や、管理会社さんからの情報をもとに、募集条件を組み立てます。

なんか水道代高いよねとか、ファミリーの広告料こんなにいらないでしょとか、

TVドアホンはわかりやすいからバリューアップにいいと思うけど、排水エルボは

まあなくても何とかなるでしょう、とか。



この物件を管理するわけでもなく、ただ単に話しやすいからというだけの理由で、

札幌7棟目の管理会社の社長さんにも「水道代高いですかねえ」なんて聞いてみたり。

嫌な顔一つせず答えてくれるので、ありがたいやら申し訳ないやら。



一緒に仕事をして、この人は信頼できると思える人が、こうやって周りにいるからこそ

安心して遠隔地での賃貸経営に乗り出すことができるのだと思います。もしこういう人が

いなかったら、私はとっくにのたれ死んでいることでしょう。



こういうつながりを持つことができたのも、一番最初は札幌2棟目という全く埋まらず

大苦戦をした物件があったからこそです。あの失敗があったからこそ、コジローさんや

報告ネットの山岡さんとのつながりができ、そこから今の流れができたのだと考えます。

そう考えると、失敗は成功の母だったのだと思えるのです。



ブログでは基本的に使っている業者さんの紹介とかしないんですが、この両名だけは

そんな恩を勝手に感じているので、ひょっこりリンク貼ったりしちゃうんです。

(別に広告料なんか貰ってないですよ・笑)



話がちょっとそれましたが、そんな感じで作った募集条件。これを管理会社さんに

ぶつけて、所有権移転後のスタートダッシュに備えたいと思います。



参考までに、こんな感じです。



3点ユニット1R

家賃25,000円、管理費0円

初期費用は火災保険のみ

広告料3ヶ月

水道代2,500円



ファミリー2DK

家賃45,000円、管理費2,000円

初期費用は敷ゼロ礼ゼロ、他は普通に取る

広告料2ヶ月

水道代3,500円



え、こんなに広告料かかるなら札幌やりたくないって?まあ気持ちはわかります。

もっといいところがあるなら、そちらでやればよいと思いますよ!

私はもう10年近く札幌で賃貸物件を保有しているので、この相場でも何とかなると

頭の中で描けるから買っているだけですから。