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金融機関さんに決算報告と当方の希望を伝える。

キーワード:不動産投資,仙台,金融機関,融資,決算書,決算報告,メインバンク,サブバンク,金利

投稿者:ひろ*

2018年05月03日 07:25

GWの谷間にあたる日、仙台法人の取引行さんに決算の報告をすると共に当方としての

今後の支援内容についての希望を提示してまいりました。



昨日のブログの最後にちょこっと書いた通り、仙台法人の決算報告と事業への協力の

お願いをしに、メインバンクさんとサブバンクさんをご訪問してまいりました。



まずはメインバンクさん。こちらは担当の方がご対応をしてくださいました。

決算書を見ての感想は、良い形で事業が成長しているのがわかる決算書だと言うことで

評価をいただきました。同時に、その成長に対してメインバンクとして支援ができて

いないことを営業店としては悔しく思うし、申し訳ないです、とも。上の方針が

ある以上仕方のないこととは思いますが、やっぱり支援が浅いということは先方も

感じているようです。



決算書以外に、現時点でのレントロールと太陽光発電の前期と前々期の成績を比較する

資料を持参して、賃貸物件の稼働率の高さと太陽光の安定度合いを説明してきました。

そして札幌の新規案件のご紹介と可能であれば融資付けを依頼したい旨を話しました。



正直、ここまでの雰囲気からメインバンクさんとしてこの案件を支援するのは難しいと

予想していましたが、やっぱり担当の方の表情を見る限りは厳しそうだなという

印象を持ちました。札幌にも支店があるんだから、札幌の物件に支援してくれたって

いいじゃないの、と思うのですが・・・本部の方針で厳しいとのことです。



先方からその回答を聞き出した上で、結果としてこの物件はサブバンクさんにも同時に

情報を提示することになると宣言して、そこから更に踏み込んだ会話をしてきました。

昨年、別の金融機関さんで、新規案件+仙台1棟目を抱き合わせで対応できないか、

という相談を受けたので、今回サブバンクさんにこの案件を持ち込んだ場合に同様の

提案がある可能性も否定できません、というお話です。そして、私としてはあまり

そういうことはしたくないので、可能であれば金利の引き下げを検討いただきたい、と。



仙台1棟目は2012年の金利水準なので、あまり金利は安くありません。

金利が高い原因は、当時私が10年固定を選んだというところもありますが・・・。

(メインバンクさんからは5年を勧められたんですよねえ)



自分が選んだことは棚に上げての話になるのですが、この金利だと他行の担当者さんも

借り換えしませんかと言ってくる可能性は高いので、メインバンクさんとして借り換えを

防止するために少し金利をご検討いただけないか、と。



また、太陽光に関しては、キャッシュフローの半分以上を保証料に食われています。

そこが大きくマイナスなので、何とかならないかという相談も改めてした次第です。



担当の方としては「こういう形で話を持ってきていただけるだけでもありがたいです」と

言っておりました。何も予告されずに、全て決まった後で「返済するから」とだけ

言われてしまうのが一番きついそうです。対抗のしようがないから、と。



私も、できれば他行さんへの借り換えはしたくない、登記のお金もかかるしここまでの

関係が崩れてしまう、でもメインバンクさんとの新規の取引が3年くらいできていない

状況を考えると、ここいらで何かしらご支援をいただきたい気持ちはあるので、

何かしらご検討いただきたい、というところを表明しまして、メインバンクさんにて

対応の検討を持ち帰っていただきました。



あんまり金利交渉って好きじゃないんですけど、積極的に事業にご支援いただけない

状況になるのであれば、そこはそういった話をするのも致し方ないのかなと考えます。

先方にとっても、積極的なところに残高を肩代わりされるよりはマシでしょうし。



そんな形で、メインバンクさんとの打ち合わせが完了した後、サブバンクさんに移動して

こちらにも決算報告をさせていただきました。



担当の方が2名いらっしゃるのですが、1名は4月から異動になってしまったとのこと。

義母が「どちらに移動されたんですか?」と何気なく聞いたら「東京に出向です」と。

どうやら優秀すぎて本部に引っ張られることになったみたいで、メガバンクさんに1年

修行に出されたようです。そうかー、まあ確かに優秀な方だったので、納得です。

出来れば本部の審査担当になっていただき、うちの法人の融資を優遇してほしい(笑)



後任のご担当の方ともご挨拶させていただき、早速決算報告させていただきました。

BSとPLをみながら電卓をたたく行員さん。何を見ているのか気になりますが、

そこはおとなしく見てるだけにしました。レントロールもけっこうじっくりご覧に

なっており、きちんとしているなあという印象を抱いた次第です。



千葉1棟目のテラスハウスに関しては、担当の方から「仙台法人さんとしては

大きな物件を購入していくコンセプトでしたよね」と突っ込まれてドキッとしました。

千葉1棟目、仙台法人のコンセプトと確かに異なるんですよ。東北~北海道地域で

金融機関さんに受けがいい物件を購入する、というのが仙台法人の方針です。

耐用年数超過の関東のテラスハウスは違和感を持たれても仕方ないと思います。



なかなか鋭いなあと思いながら、公庫さんの融資枠の関係でそろそろ何か持ち込まないと

いけない時期だったので、減価償却狙いで購入しました、という回答をしておきました。

金額も小さいですし、ということで。



ひとしきり見ていただいた後、札幌の新規案件のご検討を依頼しました。

平成初期築なので普通にやれば融資年数が20年前後にしかならないと思うのですが

そこを何とか25年出してほしい、と。減価償却の年数は平成初期築だと25年前後に

なるので、それに合わせて25年融資となると減価償却と融資のバランスが取れる、

この年式だと再販が難しく持ち切りになるから、最後まで安心して持ち切れるように

バランスをとった形で取り組みたい、大規模修繕も前の売主さんが対応しているので

経済耐用年数の観点では25年融資でも問題はない認識、ということを伝えました。



基本は法定耐用年数の範囲なんですよね~、という雰囲気を醸し出しておりましたが

「まずは物件資料を見てみます」という感じで、一旦はボールを受けていただきました。

とはいえ「ペース早くないですかねえ」と言いたげな感じの顔もしておりましたので、

ちょっと難しいかな?元来、不動産融資に積極的な金融機関さんではないようですし。



そんなことを思っていたら、義母が横から「5月に審査して6月に実行なら丸1年よね」

とぶち込んできました。おお、そうきたか!担当の方も苦笑いです。



その後、サブバンクさんとのなれそめ(太陽光発電の融資付けのために1度飛び込みで

資料を持ち込んでいます)を流れの中でしたところ、その当時の担当の方が、4月から

新担当になった方の元の上司だったという話で盛り上がりました。その後彼は異動して

支店長をやっているそうです。なんか物腰柔らかい方で仕事はできそうだなあという

印象でしたが、支店長とは素晴らしい。そういえばメインバンクさんで最初に融資を

つけてくださった方も、今は高級住宅街で支店長をされているという噂を聞きました。

うちの法人で頑張ってくれた方、結構出世してる気がする(笑)



今の時点で蒔ける種は一通り蒔いてきたつもりです。

さて、この種はちゃんと発芽するか?引き続き追いかけたいと思います。