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久しぶりの営業マンからの提案物件と、世の中の狭さを考える。

キーワード:不動産投資,札幌,RC,提案,中古,金融機関,地下鉄,ファミリー,広告料,転職

投稿者:ひろ*

2018年04月25日 08:05

久しぶりの営業マンから電話がかかってきました。

そして世の中やっぱり狭いよねーと思った、という話です。



サラリーマンのお仕事をしていると、携帯がぶるぶる震えました。ここのところ、

札幌築古できちゃった婚マンション都内土地値風呂無しアパートの2件が内諾、

都内脂っこいシェアハウスも本部稟議中(初物だからか時間かかってます)の3件を

並行で進めているので、金融機関さんからの電話がやたらと多いのです。



でもサラリーマンの仕事中は、会社からお給料をいただいている身分ですから。

その場では出ずに、後でコンビニに飲み物を買いに行く時に着信履歴を確認。

すると・・・あれ、なんか想定外の人からの着信です。一年前に取り組んでいた

札幌の築古ボロアパートを提案してくださった営業マンの方からの着信でした。



実はこの案件、明確に「流します」と宣言はしていませんでした。

隣地との土地の境界を明確にしてくれれば買う、という条件を提示したところで

話が進まなくなっていた、という状況でした。自分としては「この条件を満たせるとは

とても思えないから、これで破談になるだろう」と考えていたのですが・・・。

どうしよう、クリアしましたと言われたら。リノベに金がかかりすぎるから、全員

追い出して新築にするか?そんな考えが一瞬頭をよぎりました。

今更復活とかだったらめんどくさいなー。



とりあえずかけなおしてみようと思い、折り返しの電話をしました。



お久しぶりですから始まる通り一遍の挨拶をする中で「●●(社名)の時はお世話に

なりました」と言う一言に違和感。ん?転職してる?でも転職したような雰囲気の

ことは挨拶の中では全く出てこなかったです。もし転職しているとしたら、前の会社から

名簿を持ち出しているに等しい行為な気もするんだけど・・・。まあでも個人の携帯を

社用で使わさせられていたということなら、電話帳の中に残ってても咎められることは

ないのかな?私はこだわらないけど、嫌な人は嫌なんだろうな、こういうの。あと

辞めた会社にもやや失礼じゃないのかな。ていうか辞めたこと先に言えばいいのに。

いや、実は辞めてないのかも?



そんな小さな疑問が喉の奥につっかかるような感覚を持ちながらも、話は進みます。

今回電話したのは前回のボロアパートの件ではなく、新しい案件ということでした。

抱えている顧客の中で札幌に興味がありそうということで声をかけてくれたようです。



「ちょっと高額の案件なんですが・・・」と言われたので「昨年2億以上の融資は

内諾貰ったことありますよ」と回答したところ、がぜんやる気になってくれたような

気がします(気のせいかもしれないけど)。



ひとしきり話が終わった後、喉の奥の小骨を取る作業に入りました。



小骨その1

「昨年の札幌木造アパートの件、最終的にはダメだったということで良いのでしょうか」



先方からの回答は、その後相続がうまくいかずに話が進まなかった、ということでした。

「私が●●(会社名)にいる間に終わらせられれば良かったのですが・・・」と

まるで他人事のような一言。でも未だに会社辞めましたと言いません。早く言いなよ。

とりあえず、復活はなさそうということが確認できたので、小骨一つ解消。



小骨その2

「結局君は会社どこに転職したの?」



こっちから切り出そうかと思ったら、やっと言いました。

「実は●●(会社名)を辞めて、今は別の会社にいるんです」

あ、そうなんですね!とわざとらしい相槌を打ってみたりしたんですが、その後出てきた

転職先の社名が某知人が社長をしている不動産会社でした。わはは、そこ行ったかー!

とりあえず「社長とは仲良しです」と言っておきました(変なもん提案するなよ?の

圧力の意味も込めて)。世の中狭いですね。札幌ではこの手の現象よくあるんですけど、

東京では初めてです。



その後、メールで物件概要が送られてきました。



今回出てきた案件は、札幌の平成初期築のRCでした。2DKのファミリー物件で

地下鉄徒歩10分圏内です。利回りも先日のできちゃった婚物件より1%程度高め。

え、こっちの方が全然条件いいじゃない・・・。それだったらできちゃった婚物件で

融資枠使わなければよかったorz



しかも良いのが、最寄駅が札幌2棟目と同じであること。この駅、大得意なんですよ。

営業マンも知り合いが多くて、今でも店舗に行くと「お久しぶりです!」と声を

かけてくださる人が多いです。土地勘もあるので、まあこの場所なら埋まるねと

ある程度自信を持てる場所。



くっそー、でき婚物件、早まった!(笑)



今のオーナーは札幌でブイブイ言わせていたサンタメ業者さんから購入しています。

(最近名前きかないな、あのサンタメさん・・・どうしたかな?)

修繕履歴として、購入時に大規模修繕をしたという内容がついてきましたが、

サンタメ屋さんもその下請けも両方とも知っている会社ですので、どの程度の

クオリティかは推して知るべし。買ったらきっと5年以内に大規模修繕しないと

ダメでしょうね。サンタメさんの大規模修繕なんてちょっとした延命でしかない。



ただ、基本スペックは今どきにしては悪くないです。利回り上がってきたかな?

と思えます。なんとか耐用年数超過の25年で引っ張って、ある程度のCFが出る

ラインは12%かな?単身だと12%は怖いですけど、ファミリーなら出入りが

少ないのと広告料という経費率が下がるのとを加味したら、まあ回せるかなと思います。

原状満室というのもまあそれなりに悪くないです。



とはいえ、買ったら持ち切りで再販は難しいというところを念頭に置いておかないと。

20年以上保有するというのは結構長い話です。不動産賃貸業を始めてようやく

10年になりましたが、ある程度売却などできて手離れが良いってのも重要な要素だと

最近は思っております。物件の調子が悪くなったら入れ替える。そんな行為も必要です。



ま、どっちにしてもこの物件を購入しようとすると、融資が難しいと思うのですよ。

この間最後の切り札をでき婚物件に投入してしまったし。



・・・GWに仙台法人の決算書を持って、メインバンクさんと札幌7棟目の融資を

してくれた金融機関さんに行く予定があるので、その時に試しに出してみるかな?

お土産あった方がやる気になるだろうし(結局動くんかい)。



というわけで、とりあえず12%くらいで着地できるなら融資に持ち込んでみる、と

伝えました。さてどうなるかな?



並行して、札幌7棟目の管理会社さんに、買ったら管理を任せることを条件として

私の代わりに現地調査してもらえるよう依頼しました。その結果も踏まえながら、

考えてみたいと思います。