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札幌での合法民泊の情報収集。

キーワード:不動産投資,民泊,札幌,民泊新法,住宅宿泊事業法,管理会社,民泊管理会社,申請,届出書

投稿者:ひろ*

2018年04月22日 09:49

札幌で合法民泊に関しての情報収集をしています。



札幌での民泊。これまでも興味があって情報収集を行っておりましたが、民泊新法が

いよいよ施工されるということもあり、合法民泊について情報を集めてみようと

思った次第です。



数年前より民泊関連でやりとりをしている業者さん(先日民泊の管理業者登録を

済ませたそうです)のところにお邪魔して、新法についていろいろ伺ってきました。



民泊新法(住宅宿泊事業法)の基本的なところ

・届出制

・180日制限

・衛生面や安全面、周辺環境への対応などの責任が発生

・宿泊者名簿の作成、保管(本人確認付)

・標識の掲示

・定期的な行政への報告



ヤミ民泊と比べて、日数に制限がかかっていることがポイントとなります。

稼働率が高い地域ほど収益性の面でダメージを受けるということになります。



札幌に関しては、元々繁忙期と閑散期の差が激しい地域ということもありますので

民泊管理会社さんは、影響はあれども稼働率はこれまでの7割程度ではないか、という

予測を立てておられました。これまでの運営実績から、札幌は通年で稼働するような

市況ではないので、繁忙期に絞ってオープンさせたとしても、東京などの大都市圏と

比較すればダメージは少ないのではないか、と。



撤退する人が多ければ部屋数が減るので、部屋当たりの単価があがって売上の減少を

補うことができるシナリオが一番いいんですけど、とはその社長の弁。実際、そんなに

うまくいくかと言われれば、ペイするとなったら参入者が増えて単価が下がって・・・

という循環はあるでしょうから、そんなに都合よくはいかないでしょうけどね。



もし民泊を今からやる、もしくはヤミ民泊を合法化する、という観点でこれから

やらなくてはならないことは、まずは申請です。



申請に必要な書類はこちらの観光庁の民泊制度ポータルサイトにまとめられています。

届出書の作成、添付書類の準備、消防法令適合通知書の入手、という3つの作業が

必要になります。



申請は代行業者さんを使うこともできるので、お金をかけるか時間をかけるかの

どちらかになると思われます。書類は時間があれば自分でも作れそうだなという

印象を持ちましたが、もし私が合法民泊をするなら、丸投げにするだろうなあと

思いました。時間がそんなに取れるとも思えません。



そして札幌の民泊管理業者さん曰く、今から申請しても消防法令適合通知書は

間違いなく間に合わない、ということでした。ただ、救済措置として、通知書は

届出と同時に提出ではなくて良いという経過措置が取られる見込みだそうです。



届出の後、実際に運営開始となった後に考えなくてはならないことは、本人確認付の

宿泊者名簿作成、および180日制限でしょうか。



本人確認の方法は民泊管理会社さんにとっても悩ましい問題で、どのように行うかは

まだ決めかねているということでした。コストを考えると、都度馬鹿正直に立会をして

本人確認するわけにもいかないでしょう。どうやって簡易的に要件を満たした立会を

するのか?という点は今後も検討と思考錯誤が続くようです。

そして本人確認の負荷の分だけ、管理料も値上げせざるを得ないということでした^^;



180日規制に関しては、札幌の場合は繁忙期のみリスティングをオープンさせて

残りについてはマンスリーマンションを活用する方針を考えているということでした。

ただ、マンスリーマンションと民泊の繁忙期は一致性があるということでしたので、

あまり収益の向上には期待できないかなという印象です。民泊サイト(Airbnbなど)と

親和性の高いマンスリーサイトが今後出てくるだろうから、そういうところがうまく

認知されて軌道に乗ると面白いのかもしれません。



全体として、自分の保有物件で合法民泊をするのはアリかもしれないと思いましたが

他の一般入居者様に対して与える不安や、駐車場の有無(札幌の外国人旅行者の方は

けっこうレンタカーを借りる確率が高い)といった要素を個別に考慮する必要があると

感じた次第です。



いずれにせよ、かつてのように大きく儲けることは難しくなったと思われます。