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火災保険って条件次第でそんなに高くなるのね。

キーワード:不動産投資,東京,火災保険,地震保険,補償,保険代理店,司法書士,金額

投稿者:ひろ*

2018年04月20日 10:09

東京9棟目(仮)の火災保険を見積もっていただいたのですが、これまでに見たことが

ないようなビックリするほど高い金額が出てきて驚きました。



決済に向けて準備を始めた東京9棟目。決済に向け、火災保険の準備と司法書士の先生の

準備を進めなくてはなりません。



司法書士の先生に関しては、金融機関さん指定の司法書士の先生を利用するべしと

言われているため、今回も身内の先生に依頼することが難しい状況です。残念。

妥協できる範囲で、所有権の登記はこちらの先生、抵当権の設定は金融機関さんの先生、

という形で色分けできればいいのですが。相談してみよう。



火災保険はいつもの保険代理店さんにお願いをしました。

物件概要書とレントロールを提出すれば、こちらの好みにあわせた火災保険のプランと

家賃保険(休業補償)のプランを提出してくれます。ありがたい限りです。



で、今回もいつものように依頼をしました。そして翌日には保険プランの返信が。

その返信の内容に・・・

「いつもよりかなり高い金額になっています」

という注釈が・・・。



金額を確認すると、確かにいつもの3倍以上のギャフンとなる金額でした。

なんでー!?確かに木造だと保険が高いのはいつもそうなんだけどさー。



メールをよく見ると、木造の上に飲食店が入っている物件だから、金額が最高額に近い

状況になっているという説明が書いてありました。なるほど、確かに古い物件で

飲食店が稼働していると、火災のリスクは一般家庭に比べて高い気がします。

そのリスクを加味しての金額だということなのでしょうね。



店舗系は家賃は高く取れますが、定着率は商売の状況に左右されるリスクがあります。

内装はスケルトンで良いと言うのはメリットですが、火災保険は高めになります。

一長一短、ってとこなのですね。なるほど。



私としては、このコストはもう少し抑えたいと考えます。

土地値以下で購入しているので、最悪火災で焼けたとしても、土地として売ることで

借金の返済はできるでしょう。よって、いつものように、借入額全額を賄えるような

保険の掛け方はしなくていいかなと思いました。



地震保険も削っちゃおうかと思います。補償金額を下げれば、その分地震保険が

適用された時の一時金も低くなります。それを貰うより、キャッシュフローを

蓄積した方がいいだろう、と言う考えです。



代理店さんに、保証金額を安くするプランを出していただきましたが、それでも

やっぱり年間で6桁の保険料の支払になりそうです。うーん、木造店舗の罠・・・



でもここで嘘をついて安く入るわけにもいきません。補償されないリスクが出るので

そのリスクを取るわけにはいかないです。それ、ルール違反ですしね。



というわけで、やれることはやったけど6桁の支払は確定です。

なるほどねー、こういうこともあるんだな。勉強になりました。

次に買う時に参考にします!