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脂っこいシェアハウスの融資審査を実施中。

脂っこいシェアハウスに買付入れることになるかもと書いておりましたが、実際に

口頭にて買付を入れて融資の本審査に持ち込みました。



この案件、詳細は前回のブログを見ていただければと思いますが、かなり脂っこいです。

現在は外国人留学生用のシェアハウスとなっております。現在は特定の日本語学校に

集客を頼っている状況です。その日本語学校の生徒が入居しており、契約期間は

1年で全員入れ替わる、というやり方になっているとのこと。



当然ですが、そうなると「この日本語学校が斡旋を止めた時に大丈夫か?」というのが

私にとっても金融機関さんにとっても不安要素となります。この不安を解消することが

事業として進めていいかを判断するにあたり必要なことです。



可能性として考えられること

1.別の外国人留学生シェアハウス事業を行っている業者さんに管理委託

2.一般的なシェアハウスとして運用

3.土地として売却



1については、仲良くさせていただいている方が外国人留学生のシェアハウスに関して

造詣が深いので、その方にざっくりと査定していただきました。結果、リビングを

広くする改装は必要だろうけど、場所的には運用できるし、ざっくり出していただいた

数字であれば問題なく回るだろうということがわかりました。最悪、今の運用形態が

頓挫しても、多少利回りを下げて工事をすればやっていけるということがわかったので

これはこれで良い話と思います。



2については、東京物件をほぼ全部任せている管理会社さんがシェアハウスの管理も

できるのを思い出し、軽く聞いてみました。同様にリビングを広げる工事は必要だけど

運営自体は問題ないだろうという見解でした。こちらはこちらで良い傾向です。



3については、実勢価格以下で購入しておりますので、全空になった段階で解体して

土地として売却することは決して難しくないでしょう。立ち退き等もシェアハウスにつき

その気になれば立ち退かせることができる契約形態です。ここはリスクはあまりないと

考えて良いと思います。



そんなことを事業計画に書き連ねて、金融機関さんに提出しました。

あとは本部を説得しきれるかというところの勝負になります。



提出から数日後、提出した金融機関さんからお電話がありました。

事業計画にある内容の裏付けを取るため、以下の資料が欲しい、と。



・売り主と管理会社の管理契約書

・語学学校との取り決め書類(広告料関係、斡旋の取り決めなど)



事業計画書には現在の所有者さんと管理会社さんの間の送金明細を添付しておりますが、

そこにある日本語学校への広告料とか、管理会社さんに委託する際の管理費などが

送金明細通りに契約されているかの裏付けが欲しいということでした。



勿論、この内容は売主様にて拒否される可能性があることも承知はしており、もしそれが

得られなければ作文して本部に持っていくつもりというお話でした。

この内容については仲介業者さんにお伝えして、現在取得できるか調整いただいてます。



そして昨日、今度はメールで質問事項が入っていました。

前面道路との接道がかなり狭いけど、役所で確認は取っているか?という内容でした。

こちらについて仲介業者様に確認したところ、2項道路として認められており再建築は

問題ないことを区役所で確認している、とのことでしたので、そのまま回答しました。



この支店さんは「支店としては是非やりたい」と言った案件はきっちり通してくれている

実績がここまであります。今回もきっと大丈夫だろうとは思いますが、やや時間が

かかっている印象は否めません。ていうかまだ本部に提出する稟議書を書いている段階と

思われます。担当の方が変わったばかりで慣れてないのかしら?



そういえば、支店長が変わったと書きましたが、新任の支店長さんが着任早々に体調を

崩して長期離脱になり、定年退職した支店長が一時的に復職しているということでした。

新任の支店長さんはお気の毒だと思いますけど、私としては顔なじみの支店長さんが

戻ってきてくれたので、今回の融資審査もやりやすくなったかなと思っております。

ダブル異動だと私の手法を知っている人がかなり減ってしまうのですが、支店長が

復職した状態で担当者さんが1つ案件をこなせば、だいたいの雰囲気は掴めるでしょう。

そういう意味では、今回の案件は悪くないタイミングでした。



大丈夫であろうと楽観的に見ておりますが、さてどうなることか。