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地方都市の高利回り案件は止めました。

キーワード:稼働率,既存物件,融資,買付,駐車場,築古,アパート,高利回り,北海道,不動産投資

投稿者:ひろ*

2018年04月11日 07:31

札幌市ではない北海道の地方案件に手を出してみた話を書きましたが、断念しました。

融資が出ないなら、現金で買ってまでやることじゃないと判断しました。



おさらい

北海道の某地方都市の木造アパート

駐車場が足りないけど街中の悪くない場所に立地

現況半分空室、客層を選ばなければ7~8割稼働はいけそう

某政府系金融機関さんで融資を申し込んでみた



さて、融資の行方次第かなと思っていた本件ですが、期末を挟んでしまった

関係もあり、審査に2週間程度時間をくださいと言われておりました。

期末は大変ですからねえ・・・(サラリーマンの身分として身に覚えあり・遠い目)

そこは急かしても仕方ないので、わかりましたと答えておとなしく結果を待ってました。



持ち込む前に「既存物件で収支が回るのかが気になるところ」というコメントを

いただいておりました。え、どういうことだろう?と考えてみたところ、思い当たるのは

東京8棟目と富山1棟目。ああそうか、稼働率が悪いということを言っているのね。

これらに関しては、やむを得ない事情で現在そうなっているということを主張した

レポートを作り、申込書類に添えました。東京8棟目はリノベーションをしているから

これから入居が上がる、富山1棟目は漏水工事で人を入れられない状態だから仕方ない、

という言い訳を書きました。



そして先週金曜日がちょうどその2週間の期限。某政府系金融機関さんからの電話は

ありませんでした。うーん、審査が難航しているのかな?なんとなく脈が薄そう。



週明けの月曜日にこちらから電話をしてみたところ、火曜日には方向性を出せるので

明日電話します、ということでした。じゃあおとなしく明日を待ちますね~。



そして昨日、約束の日。

約束通り電話がありましたが、私は打ち合わせ中で電話に出られず。

後で折り返したところ「資料を持ってきますので、準備したら折り返します」と。

お、なんかその流れは審査オーケーの雰囲気では?期待がちょっと高まりました。



そして折り返しの電話。

「今回はやはり既存物件の収支が回るのかと言う観点が問題になり、できれば見合わせで

 お願いしたいのですが・・・」

なんというぬか喜び(汗)



担当の方が懸念されていた既存物件の空室の壁を乗り越えられなかったことが

一番の原因だったようですが、遠隔地でどうやって抵当権を設定するかという

事務的なところもちょっとややこしかったようです。



ずっとNGというわけではなく、今の状態だと難しいと言う話だから、またぜひ

タイミングを改めて持ち込んでほしい、ということを言われました。

こちらとしても、総合的に云々みたいな言い方をされなかったので、今後どうしたら

引っ張れるか参考になり、大変助かりました、ということを伝えた次第です。



現金で買えないこともない案件ですが、そこまでするものではないと思います。

融資が出ないなら諦めて、次の良い案件が出るまでじっくり待つ。

そんな形でいこうと思うので、仲介業者さんにゴメンナサイの連絡をしました。

この方、とてもいい仲介さんだったし、現地でお会いした方も馬が合う人ばかりと

感じたので、うまくやれそうな気はしたのですが・・・そういう意味では残念。

ただ、本当にご縁があるならばまた別の案件で巡り合えるでしょう。



まあこれもきっと、無駄に戦線拡大するな、今の物件を埋めることに集中しろ、

という不動産の神の思し召しなのでしょう。興味本位で余計なところに手出しはせず、

現在保有している物件の稼働率向上と土地勘のある地域での購入に努めたいと思います。



正直、今の融資が締まった市況であれば、物件と債務者と金融機関さんの立地が一致する

地元の不動産が一番融資が出やすく買いやすいです。23区内のロットが小さい

ボロ物件であれば、まだまだ利回り10%以上の収益が出せそうな素材は転がってます。

小さい物件ばかりで効率はあまりよくないですが、そういうのを丁寧に拾っていくことで

仲介業者さんとの関係性を作り、ゆくゆくは大きめの物件にチャレンジするという

流れがいいのかなあと、なんとなく考えてます。



全ての結果には意味があると思います。

今回の結果もきっと意味のあること。受け止めて消化し、前に進もうと思います。