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土地値程度の都内ボロアパート案件に買付入れちゃった。

キーワード:不動産投資,東京,アパート,築古,木造,店舗,風呂無し,リノベーション,融資,金融機関

投稿者:ひろ*

2018年04月10日 07:37

東京8棟目と富山1棟目がガラガラ、東京2棟目と東京6棟目で退去予告、札幌7棟目で

空室が1部屋。まず埋めることを優先しなくてはいけないのに、つい新しい案件が出ると

飛びついてしまう困った私です。今回もまた、怪しい案件に手を出しています。



ちょっと前ですが、昔からお付き合いがあり、たまに買付を入れたくなる物件情報を

出してくださる仲介業者さんから久々に物件情報が届きました。相場が高騰してしまい

私の希望するような条件の物件が出てこないせいか、昔より物件情報が私に出る頻度が

少ない気がしますが、それはそれである意味誠実に対応してくれているんだろうと

いうことで、悪くないかなと思っています。



いつも札幌や静岡、湘南地域の物件情報が多い印象な業者さんですが、今回は珍しく

都内の案件でした。高利回りのボロ木造で、微妙な駅から徒歩10分圏内。

ただ、自宅からさほど遠くないエリアなので、なんとなくの感覚はつかめます。

現況利回り13%オーバーの所有権、しかも角地で土地の実勢価格と同程度の

金額となれば、検討に値するのではないかと直感的に判断した私。

そこから妄想利回りを算出し始めました。



1階が店舗、2階が2Kの居室という構成です。現状の家賃が生活保護以下の異常に

安い値段になっておりました。室内の仕様を確認したところ、風呂無しということで

なるほどと納得。だったらお風呂を入れたら少なくとも生活保護家賃にはできますね。

現状4万って書いてあったので、52800円までは家賃が上げられるのは確定。



どうせお風呂を入れるならリノベーションをしてしまうことも視野に入れます。

1DKでバストイレ別のお部屋に間取りを切り替えるとして、これまでの経験から

家賃は管理費込7万くらい取れるでしょう。それだけ上がるなら、リノベも選択肢に

含めていいのかもしれません。



現況で、店舗は3部屋中1部屋空き、居室は4部屋中2部屋空き。

2部屋をフルリノベして、それを全て借入で賄うとすると、収支が微妙です。

一気に全部やらずに、じわじわとやるのがいいのだろうか。



むしろ何もしないで今の稼働率でお金を貯めた方が得策だろうか、なんて。

現況のまま何もしないという選択肢の場合、返済比率6割~7割で推移するはずなので

CFは出ないけど固定資産税もさほどかからず、修繕でトントンになるくらいで

ホールドできるように思います。



募集をかけるには修繕は必須だと思いますし、1階店舗は雨漏りがあったという

噂もあります。てかこの店舗、どうせ直すならSOHO仕様とか土間付アパートとか

面白い感じにリノベしたらどうなんだろうなあ、とか。



ただ、入居者様がいる状態でのリノベってこれまでは試したことがないんです。

制約も多いのだろうなあと想像しています。



何にしても、損はしない物件だろうという見立てはできました。

直すのか直さないのかは決めかねますが、とりあずそのまま持っていても損はないので

購入の方向に走っても大丈夫でしょう。



立地的に、東京8棟目の融資をしてくださった金融機関さんのドミナントエリアなので、

そちらに事前ということで相談してみました。1週間もせずに「担当レベルでは是非

取り組みたい案件です」というお話と共に、このくらいの金額が目安になるという

ラインも教えていただきました。だいたい物件価格の8割といったところです。

なるほど、そうなると自己資金の投入額が多すぎて面白くない。



仲介業者さんに、ここまでの状況をお話して値引交渉可能かを伺ってみました。

すると、既に取り組んでいる方がおり、その人の時に値引き交渉がここまでは

OKだった、という情報を教えてもらうことができました。お、その金額になれば

物件価格の9割を超えるので、そこそこの自己資金投下で済みそうです。

利回りも満室想定15%くらいにはなる計算。現況でも9%ちょっとです。



とりあえず買付入れちゃおうか。入れても後々どうとでもなる物件だと思います。



問題はその「現金で購入するかも」と言って既に価格交渉をしている人の存在。

仲介業者さん曰く、まだその人も買うとは言ってるけどどうなるかわからない、

という状況のようです。であれば、こちらが早々に融資を固めてしまうことで、

相手を出し抜ける可能性があります。幸い、金融機関の担当者さんの理解は得られて

いますので、一気に本部承認を取って番手逆転を狙おうかと思います。



・・・年初目標に対して逆行してないか?自分。

し、してるかもね・・・(汗)

自己資金を入れたら、他の借入返した方がいいんじゃないかという観点の検討を

きちんとしていないな・・・。でももう買付入れちゃったよ?



CCRはざっくり計算すると、現況での想定賃料から借入返済と固定資産税と管理費を

差し引いたところ、27%程度でした。うーむ、そうなるとあまり美味しくない。

自分の立てた計画を忘れて買付を入れてしまうのはダメですね。反省します・・・。