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原状回復のお見積の費用対効果を考える。

キーワード:費用対効果,管理会社,家賃,お見積,原状回復,退去予告,退去立会,札幌,不動産投資

投稿者:ひろ*

2018年04月05日 07:52

退去になった札幌7棟目の内装工事の内容を詰めております。


季節外れの退去でちょっと悲しい感じになった札幌7棟目。悲しんでいたところで

空室は埋まりませんので、内装をして募集を行わなくてはなりません。



退去なさった部屋と同じ階の別の部屋の家賃を比較すると、別の部屋の方が家賃が

1000円高いので、目標とする収益はそちらに合わせようと思いました。よって、

募集家賃は今までより1000円高い金額としました。別の部屋が埋まっているのだから

埋まらないことはないでしょう。



管理会社さんとその旨共有した上で、今度は原状回復のお見積の依頼です。

4月15日退去予定って言ってたから、その次の週にでも(元々行く予定もあったし)

現場を見てこようかなと思っていたのですが、何やら管理会社さんからひょっこりと

3月末に「退去立会完了しました!」という連絡が。あ、じゃあ早めに退去して

いただけたのですね。早めに募集ができ、空室損が減る可能性があるので助かります。



退去になったお部屋を本当は私も見たかったので、日帰り弾丸ツアーで札幌をすることも

考えたのですが、諸般の都合で止めました。再来週の週末、行く予定があるのでその時に

チェックしたいと思います。



管理会社さんの見立てでは、家賃を少し高めに設定していることもあるので、

ごまかしではなくちゃんと内装をした方がいいだろう、というご意見でした。

クロスは全貼替、CFも細かい傷が目立つので張替を推奨、とのこと。



送られてきた写真を拝見しましたが、確かにCFは細かい傷が目立っておりました。

シーリングライトが設置されていたのであろう場所も、日焼けしたような感じに

なっておりますし、換気口から雨だれみたいなシミができています。洗濯機置場も

明らかに洗濯機が置いてあったと思われる洗濯機の足の跡がついている状態です。

まあこれは確かに綺麗とは言い難いよね。


管理会社さん、これに対して先日お見積を送ってくださいました。

家賃を上げる前提でのお見積は27万前後、これだと高いと言うことであれば、と

別案で準備してくださった最低限のことしかやらないパターンで7万前後。


金額の差はCFの全張替の有無です。それに伴い巾木なども全て交換するのが高い方の

お見積の内容でした。細かい傷に関しては、最悪そのままでも良いかも、ということで

こういう2通りのお見積を出していただいたのだと思います。気の利く管理会社さんで

助かります。


じゃあどちらを選ぶか?という話ですが、この20万の差でどのくらい家賃に影響が

出るかを考えて決定しなくてはなりません。もし最低限の7万のお見積で普通に募集を

するとしたらいくらになるか家賃査定をしていただいた結果、今回設定した家賃よりも

5000円くらいは下げないと決まらないのではないか、というご意見でした。

管理会社さん、私の無茶振りに対して、いつも素早い対応をいただき感謝しています。


月5000円の家賃差ということは、年間60000円の差が付きます。

投資に対する利回りは30%なので、そんなに悪くないと思います。

また、売却時の価格差が20万どころではない差として現れますので、ここは27万の

見積を採用して、家賃を高く維持した方が得策であろうと考えるに至りました。

それに家賃が高い方が属性も良くなる可能性が高いですし。


あとは義母がそれで納得するか、ですね。頭のいい人なので説明すれば納得するとは

思いますが、そこがクリアできれば原状回復の発注をすることが出来ます。


綺麗にして募集をかけて、早々に満室に返り咲かせたいと思います!