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セカンドハウスローンで仙台の戸建を購入できるか?

金融機関さんの融資は確実に締まってきていると思います。

先日はセカンドハウスローンを使おうとしましたが、NGでした。



きっかけはお世話になっている仙台の業者さんからのご提案でした。

利回りで言えば7%強だけど、築浅で立地がとても良い戸建の案件があるけど、

もし興味があればどうですか?という内容でした。実需の戸建なのですが、所有者の方に

ちょっと訳があり、早めに現金化したいというお話だそうです。



残債が消えれば良いということでしたので、高くはないと思います。購入してすぐに

売却しても、税金等全て考えても恐らく損はしない案件でしょう。売却先が実需層に

なるので、流動性もそれなりに高いと考えます。



賃貸で出すにしても、属性が良い人でないと借りられないでしょう。転勤族でそれなりの

役職に就いている人がターゲットになると思われます。こういう物件、安定するので

決して悪くないんだよねというのが感想です。



ただ、実需向けの価格って正直なところよくわかりません。ネットでざっくり調べる限り

高くはないというのはわかりますが・・・。どこまで読みを外していないかを把握して

取組を考えるべきと思います。それは相談した大家さん仲間の友人にも言われました。



そこで、仙台1棟目を購入した業者さんに情報を伝え、価格を査定していただきました。

この業者さんは人格者で信頼に足る人と思います。情報を出しても、横からヌキに

かかったりするお行儀の悪いことはしないだろうと思い、お話をしてみた次第です。



この業者さんの査定によれば、今回の案件の相場価格に対して、残債(=売却希望価格)

は一般的な実需の戸建の8掛けくらいの価格だそうです。そして残債の75%くらいが

土地の値段であるという判定もいただきました。



今後、相場が変わる可能性は大いにあるので、これだけで安心ですと言っては

いけないと思いますが、何らかの方法で長期融資を引くことが出来るのであれば

取得に値する案件かなと感じた次第です。



そう思った理由の一つに、場所の良さがあります。仙台は割と坂が多いのですが、

ここは平坦な場所です。そして交通利便性も良く、車も2台置けます。



義母が今住んでいる家は、当時の新興住宅地で山の上を切り開いた場所にあります。

生活するのに車がないと絶対に無理な場所です。今は良いのですが、5年~10年が

経過した後もその場所に住み続けられるのか?というところが私としては気がかりで

平坦な場所でスーパーも徒歩で行けるような住宅に引っ越したくなるのではないか、

と想像しています。だから、今回の案件をしばらく投資用として回しておいて、

(来てほしくないけど)そういった時が来たら義母に移り住んでもらう、という

準備をしてもいいのではないか、というのがありました。



では、取得の方向に動くとして、どうやってキャッシュフローが出る形を保つか?

最低でも25年、できれば30年以上の融資をつけないと、せっかく取得したのに

苦しくなるというおかしな話になってしまいます。



耐用年数を超えて長期の融資を得られる立てつけを考えた時、一番有力と思ったのは

セカンドハウスローンでした。幸いにして、仙台法人の仙台1棟目や太陽光に融資をして

くださっているメインバンクさんで住宅ローンも引いています。個人として既存取引を

しているということは、セカンドハウスローンの話も聞いてもらいやすいのでは?



そんなわけでメインバンクさんに電話して、この話を持ち込みたいと相談しました。

メインバンクさん、まずは上席と相談してみるので少し時間をくださいということで

持ち帰りましたが、1週間経っても折り返しの連絡がありません。うーん、これは

期待できないかなあ。



義母がたまたま別件でメインバンクさんに立ち寄った時(千葉1棟目の返済予定表を

持参してくれたそうです。指示なしでそれをやってくれるとはグッジョブ!)に

ちらっとこの戸建の話をしていたそうですが、いろいろ悩んでいるということで

あまり期待はできないかもね、という印象だったようです。



そして昨日、本件に関してメインバンクさんから正式に「当行では難しい」という

回答をいただいてしまいました。残念・・・。



さて、そうなるとこの案件をどうやって融資付けするのが一番いいか、再度練り直しが

必要になります。



1.東京の金融機関さんで東京在住の人が仙台の物件にセカンドハウスローン

2.仙台の金融機関さんで東京在住の人が仙台の物件にセカンドハウスローン

3.東京の金融機関さんで東京在住の人が仙台の物件に事業性ローン

4.仙台の金融機関さんで東京在住の人が仙台の物件に事業性ローン



どれもハードルが高そう・・・。

2で事業性融資でお付き合いがある金融機関さんが一番可能性が高いと思うので

そこをまずは当たってみようかと思います。